浅议房地产开发项目前期策划合同的订立

湖南金州律师事务所 文 颖


自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议??? 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
（ 一）委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。
（二） 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：
（1）市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
广东省深圳市财政委员会 中共广东省深圳市委宣传部


深圳市财政委员会、中共深圳市委宣传部关于印发《深圳市文化事业建设费及宣传文化事业发展专项资金使用管理办法》的通知

深财行规〔2012〕3号


各有关单位：

　　为加快建设文化强市，促进我市宣传文化事业健康发展，弘扬社会主义先进文化，规范资金使用管理，提高资金使用效益，根据《国务院办公厅转发财政部中宣部关于进一步支持文化事业发展若干经济政策的通知》（国办发〔2006〕43号）、《财政部关于印发宣传文化发展专项资金管理办法的通知》（财教〔2007〕157号）和《深圳市市级财政专项资金管理暂行办法》（深府办〔2007〕68号）等相关规定，结合我市宣传文化事业发展的实际，我们联合制定了《深圳市文化事业建设费及宣传文化事业发展专项资金使用管理办法》，现予印发，请遵照执行。



深圳市财政委员会 中共深圳市委宣传部

二〇一二年四月二十四日



深圳市文化事业建设费及宣传文化事业发展专项资金使用管理办法

第一章 总 则

　　第一条 为加快建设文化强市，促进我市宣传文化事业健康发展，弘扬社会主义先进文化，规范资金使用管理，提高资金使用效益，根据《国务院办公厅转发财政部中宣部关于进一步支持文化事业发展若干经济政策的通知》（国办发〔2006〕43号）、《财政部关于印发宣传文化发展专项资金管理办法的通知》（财教〔2007〕157号）和《深圳市市级财政专项资金管理暂行办法》（深府办〔2007〕68号）等相关规定，结合我市宣传文化事业发展的实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于市文化事业建设费及市宣传文化事业发展专项资金（以下简称“两金”）的使用和管理。

　　市文化事业建设费是依据国家有关规定依法征收的用于社会主义精神文明建设和文化事业发展的政府性基金，以收定支，专款专用；市宣传文化事业发展专项资金是根据国家有关政策要求以及我市宣传文化发展的实际需要，由市本级财政预算安排的专项用于宣传文化事业发展的专项资金。

　　第三条 “两金”的使用管理应当符合以下原则：

　　（一）社会效益优先，兼顾经济效益，注重综合效益；

　　（二）统筹考虑，合理安排，推动品牌建设和精品生产；

　　（三）坚持“公平、公正、公开”，实行“项目申报、专家评审、科学决策、社会公示、专款专用、绩效管理”。

第二章 管理职责与分工

　　第四条 市宣传文化事业发展专项基金领导小组（以下简称领导小组）负责“两金”使用管理的决策事宜；基金领导小组办公室（以下简称基金办）设在市委宣传部，市委宣传部负责“两金”的使用管理；市财政委负责“两金”使用的监督管理。

　　市宣传文化事业发展专项资金专家评审委员会（以下简称评委会）为该专项资金的评审工作。

　　第五条 领导小组由市委常委兼宣传部长、市政府分管文化工作的副市长、市政府协调文化工作的副秘书长、市委宣传部分管副部长以及市财政委、市文体旅游局、市文学艺术界联合会、市社会科学联合会的主要领导组成，组长由市委常委兼宣传部长担任，副组长由分管文化工作的副市长兼任。小组成员可根据实际需要，经领导小组会议决议进行增减。

　　第六条 领导小组的职责：

　　（一）审定“两金”的资助政策、配套管理制度等重大事项。

　　（二）审议批准“两金”的年度使用计划。

　　（三）需要由领导小组审定的其他事项。

　　第七条 市委宣传部的职责：

　　（一）负责拟定“两金”的资助政策以及资助项目的论证审核；

　　（二）初审“两金”年度预（决）算。

　　（三）审核“两金”年度使用计划。

　　（四）负责“两金”预算的绩效管理并向市财政委提交绩效分析报告。

　　（五）会同市财政委制定“两金”使用管理的本办法配套的实施细则和操作规程。

　　（六）负责基金办的业务管理和工作指导。

　　第八条 市财政委的职责：

　　（一）负责“两金”的调度和统筹安排。

　　（二）根据有关政策要求编制文化事业建设费预（决）算草案，并按规定报批。

　　（三）复核“两金”年度使用计划。

　　（四）办理资助项目资金拨付。

　　（五）协助市委宣传部对“两金”进行绩效管理，对市委宣传部提交的绩效分析报告进行审核或者组织再评估。

　　（六）参与制定与本办法配套的实施细则和操作规程。

　　第九条 基金办主要负责下列工作：

　　（一）负责制定及发布资助指南、受理资助项目申请，组织项目考察、评审、公示和跟踪管理等工作。

　　（二）负责编制“两金”的年度预决算。

　　（三）负责编制“两金”年度使用计划，报经领导小组审议批准后下达。

　　（四）负责资助项目库和评委会专家库的建设及管理。

　　（五）负责建立健全“两金”的项目资助标准。

　　（六）负责资助项目的使用监督，包括资助项目的验收、专项检查、绩效评估（含审计）等工作。

　　第十条 评委会对“两金”使用的方针政策、项目立项、项目管理提供专家意见。评委会的工作规则在实施细则中另行规定。

　　第十一条 “两金”资助项目实施单位的责任：

　　（一）编制项目预算。

　　（二）负责项目配套资金的落实和项目的实施。

　　（三）对项目资金进行会计核算和财务管理。

　　（四）接受有关部门的监督检查和绩效评估。

　　（五）按要求提供资助资金使用情况和项目执行情况的报告以及有关财务报表。

　　（六）对申报材料的真实有效性负责。

　　（七）对项目资金使用的规范性和有效性负责。

第三章 资助范围和资助方式

　　第十二条 “两金”资助对象为我市各级宣传文化系统的单位及社会其他宣传文化组织、团体或个人，专项用于发展我市宣传文化事业和精神文明建设，资助范围包括：

　　（一）哲学、社会科学理论研究。包括根据我市经济、政治、文化、社会发展的实际需要，围绕市委、市政府的中心工作而开展的哲学、社会科学理论课题研究、理论宣传、学术著作出版及全市性学术会议等。

　　（二）文艺精品力作。包括艺术上精益求精并富有创新性的文学、美术、音乐、歌曲、戏剧、舞蹈、影视剧、文艺批评等领域的创作、出版、发行、研究、展览、演出、国内外比赛等活动。

　　（三）全市性文化活动。包括为满足人民群众多层次、多方面、多样性的精神文化需求，由宣传文化主管部门组织规划的文艺展演、竞赛和放映活动，文学艺术活动，文化艺术节以及市委、市政府组织的重大文化活动和重大对外文化交流活动等。

　　（四）社会主义思想道德建设和精神文明创建活动。包括全市性文明创建活动、重大精神文明典型宣传教育活动及未成年人思想道德教育活动等。

　　（五）国内外重大舆情、新闻、宣传活动。包括围绕市委、市政府的中心工作、重大活动而开展的专项宣传报道活动；为营造有利于我市现代化建设的外部舆论环境而开展的对外宣传项目；为营造和谐深圳的良好社会氛围而开展的社会宣传活动、各类爱国主义教育活动。

　　（六）市精神文明建设成果奖。包括在中宣部批准的常设性全国性文艺、新闻、出版评奖项目及社科评奖活动中获奖的项目；在国家文化部门认可的国际常设性正式比赛、展览、演出、评比中获奖的项目；以及为我市宣传文化事业和精神文明创建做出突出贡献的单位和个人。

　　（七）宣传文化事业人才的培训。

　　（八）公益性博物馆、美术馆文物和美术品征集收藏。

　　（九）文化创意产业发展专项资金的配套投入。

　　（十）其他公益性宣传文化事业的特殊需要。

　　第十三条 “两金”不得用于下列各项开支：

　　（一）部门和单位的人员工资和奖金支出、正常办公支出、行政后勤支出、职工福利支出。

　　（二）弥补主管部门行政事业费不足。

　　（三）单位的基本建设和大型设备购置。

　　（四）应由部门预算安排经费的项目。

　　（五）由我市其他财政专项资金资助的项目。

　　第十四条 “两金”的资助方式分为专项拨款和专项贴息。

　　专项拨款，主要用于社会效益为主的公益性宣传文化项目，分为全额资助、部分资助和奖励三种方式。

　　专项贴息主要用于宣传文化单位临时性资金不足及有偿还能力的技术改造、设备更新、文艺精品生产等项目借款的利息补助。根据项目的贷款规模、社会效益、经济效益等条件确定给予全额或部分贴息，贴息率不得超过当期的银行贷款利率，期限最长不超过3年。对贷款单位逾期不归还银行贷款产生的贷款利息、加息、罚息，不予贴息。具体管理办法在实施细则中另行规定。

第四章 项目申报和审批

　　第十五条 “两金”的申报和审批分为年度计划项目和临时项目。年度计划项目的申报和审批程序为：

　　（一）项目实施单位向基金办提出申请。

　　（二）项目归口主管部门进行初审。

　　（三）评委会提出评审意见。

　　（四）市委宣传部提出审核意见。

　　（五）市财政委提出复核意见。

　　（六）领导小组审批。

　　（七）进行为期5个工作日的社会公示。

　　（八）项目实施单位与基金办签订《深圳市文化事业建设费、深圳市宣传文化事业发展专项资金项目责任书》（以下简称《责任书》）。

　　（九）市财政委办理资金拨付手续。

　　第十六条 临时项目是指未能及时纳入年度项目计划申报、临时发生的必要的宣传文化项目。

　　因申报单位的原因在年度项目计划编制时有条件申报而未申报的，以及可以纳入下年度项目申报计划的，不得申请临时项目资助。

　　当年临时项目支出总额不得超过年度项目计划总额的15%。

　　第十七条 临时项目的申报和审批程序为：

　　（一）项目实施单位提出申请，需经专家评审的须提供专家评审报告，并经项目归口主管部门同意。

　　（二）市委宣传部提出初审意见。

　　（三）市财政委提出复核意见。

　　（四）领导小组审批。

　　（五）进行为期5个工作日的社会公示。

　　（六）项目实施单位与基金办签订《责任书》。

　　（七）市财政委办理资金拨付手续。

　　第十八条 项目审批后由市委宣传部统一组织公示，公示期为5个工作日。公示的内容应包括：项目申报信息、项目批准信息等。进行公示的途径包括政府网站、指定报刊、基金办网站、新闻发布会等。

　　对公示结果有异议的，由基金办负责调查核实。一经查实异议成立的，即取消申请项目资助资格，由基金办负责告知相关申请单位。

　　第十九条 项目申请人应当依照《深圳市文化事业建设费及宣传文化发展专项资金项目申报指南》，制作和提交项目申报材料；申报材料不符合要求的，基金办不予受理。

第五章 资金使用及项目管理

　　第二十条 “两金”项目财务管理应遵循“专项管理，专款专用；厉行节约，统筹安排；健全制度，规范支出”的原则。项目的预算编制、经费支出、审计监督及财务检查等，按照《深圳市文化事业建设费及宣传文化事业发展专项资金项目财务管理细则》的有关规定执行。

　　第二十一条 “两金”项目资助计划经领导小组批准后，在执行年度计划过程中，由基金办申请用款计划，经市财政委审核后，实行国库集中支付。

　　第二十二条 建立项目资金预拨制度。市财政委于每年年初按照不超过上年度“两金”支出总额的10%预拨项目经费，用于保障经常性项目和紧急项目的用款需要。预拨资金计入当年年度支出计划总额。

　　经常性项目是指经由“两金”资助3年以上，运行绩效优良，且常年开展的项目；紧急项目是指市委、市政府临时交办且必须于短期内完成的项目。

　　第二十三条 凡属于政府集中采购目录范围内和集中采购限额以上的项目，应实行政府集中采购。项目实施单位应当按照《深圳经济特区政府采购条例》的要求，在采购预算获批后编制采购计划，按规定程序实行政府集中采购。

　　第二十四条 行政事业单位使用“两金”形成的固定资产、无形资产等，属国有资产，按照深圳市本级行政事业单位国有资产的有关管理规定进行管理。

　　第二十五条 项目实施单位应按项目报告管理规定及时完成项目开展情况和经费使用情况的季报和结项报告工作，项目结束后30日内应当完成结项工作。项目单位经费使用有结余的，结余款应在项目结束后30个工作日内，由项目单位直接缴回财政专户。

第六章 监督和检查

　　第二十六条 市委宣传部、市财政委、市监察局、市审计局等部门按照各自职责，依法对“两金”使用和管理活动进行监督。

　　第二十七条 市委宣传部应对资助项目进行跟踪管理和组织项目绩效评价，并负责对“两金”的整体使用情况进行绩效评价。

　　第二十八条 项目实施单位应接受和配合有关部门实施绩效评估工作。项目绩效评估情况应及时书面报送市财政委及领导小组，绩效评估结果将作为编制下年度“两金”资助计划的重要依据。

　　第二十九条 绩效评估工作按照《深圳市文化事业建设费及宣传文化事业发展专项资金项目绩效评估实施细则》执行。

　　第三十条 对违反本办法虚报、冒领、截留、挪用、挤占“两金”的行为，由监督检查部门责令改正并依法追回，同时按照《财政违法行为处罚处分条例》规定的权限由相关职能部门进行处理、处分或处罚。涉嫌犯罪的，依法移交司法机关处理。

　　对存在前款违规行为的单位，市委宣传部3年内不受理其资助申请，并将责任单位及责任人列入不诚信名单。

　　第三十一条 评委会专家在评审、验收、专项检查和绩效评估等工作中以权谋私或弄虚作假的，取消评委会专家资格，并按有关规定追究责任；涉嫌构成犯罪的，依法移交司法机关处理。

　　第三十二条 “两金”管理工作人员违反本办法，不履行职责，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，按照《财政违法行为处罚处分条例》、《深圳市行政机关工作人员行政过错责任追究暂行办法》的规定对责任人进行处理。涉嫌犯罪的，依法移交司法机关处理。

第七章 附 则

　　第三十三条 专项用于支持我市文化创意产业发展的配套资金，按照深圳市文化创意产业发展专项资金有关管理规定执行。

　　第三十四条 “两金”管理的有关实施细则和操作规程由市委宣传部会同市财政委另行制定。

　　第三十五条 本办法自印发之日起实施，由市委宣传部和市财政委负责解释。