关于规范市区房地产开发经营行为的十项规定
江苏省盐城市人民政府
盐政发[2004]78号
盐城市人民政府印发《关于规范市区房地产开发经营行为的十项规定》的通知
盐都区、亭湖区人民政府，市开发区管委会，市各委、办、局，市各直属单位：
现将《关于规范市区房地产开发经营行为的十项规定》印发给你们，希切实贯彻执行。
二O O四年三月九日
关于规范市区房地产开发经营行为的十项规定
为规范市区房地产开发经营行为，促进市区房地产业的健康发展，根据国家和省有关规定，结合盐城市区实际情况，特作如下规定：
一、严格市场准入条件。凡在市区从事房地产开发活动的企业(以下简称开发企业)必须具有相应的开发资质，持资质证书和营业执照在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务。不具备开发资质的土地中标人须依法成立(联合)具有相应房地产开发资质的企业方可对中标地块进行开发。外地开发企业须到资质管理部门登记备案。对无证无照、虚假出资、抽逃注册资本或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法查处。房地产开发用地一律从政府土地市场依法取得，土地取得后不得擅自转让或隐性转让土地使用权。禁止任何单位和个人擅自改变行政许可的性质、用途和范围变相搞房地产开发。
二、保证项目开发规模。要强化规划的调控作用，严格控制零星开发。单个房地产开发项目用地(含其他居住综合用地)出让除特殊情况外，不得少于2公顷；每宗地同步开工的房屋至少3幢以上，住宅项目应成组团建设。严禁肢解开发项目，严格规范工程项目转让行为。
三、控制高档商品房开发建设。政府将根据市场需求情况，结合城市建设需要，合理制订市区年度房地产开发计划，进行总量控制。同时，通过规划调控和土地出让合同的约定，加大套型适中、价格适当的普通商品房供应，严格控制别墅、高档商品房和大套型住房建设，以满足中低收入家庭的购房需求。开发企业须严格按照规划审批和土地出让合同的约定实施开发建设，并优先安排政府定销房建设任务。
四、限定开发周期。规划批文要明确分期建设序列和组团规划要求，土地出让合同中要明确开工时间和开发进度，并实施严格的跟踪监督。开发企业要确保按期完成开发项目，不得囤积土地。对违规延期的补缴土地增值收益，直至依法收回土地使用权。
五、确保公建配套。住宅小区的规划建设必须全面按照国家康居示范工程、生态住宅小区建设的标准和要求，配套安排绿化、防洪、给排水、路灯、燃气、供电、通信、有线电视、环卫、物管及社区用房、消防、安全等公建项目，坚持与商品房建设同步施工、同步交付使用，按组团进行验收。有关部门要在各个环节上进行把关，严格监督，保证小区功能完善，不得以牺牲环境和公建配套为代价来提高商品房容积率。近期，有关开发企业要按照市政府文件要求搞好老小区的综合整治和近年新建小区达标工作，经验收合格的方可移交实行社会物业管理。
六、严明工程质量安全责任。房地产开发工程必须严格执行国家强制性技术标准，确保结构安全和房屋质量。开发企业应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按照《住宅质量保证书》的约定承担商品房保修责任。因工程质量问题影响房屋安全使用的，开发企业应当依法承担赔偿等法律责任，并依法追究开发企业、施工企业的质量安全责任。
七、强化销(预)售和售后管理。开发企业预售、现售商品房必须符合国家规定的条件。预售商品房必须取得《商品房预售许可证》。现售房屋须到房管部门备案，按有关规定与购房者签订规范的商品房买卖合同，不得无证销(预)售、批量售房、违法收取预订款，不得发布虚假房地产销(预)售广告或信息误导、欺诈消费者。房屋面积计算必须符合规范，推行按套内面积计价方式，不得“短斤少两”。房地产中介机构受托销(预)售商品房时，同样必须符合有关规定。禁止开发企业和中间商囤积房源、待价而沽、炒买炒卖。住宅小区在交付使用过程中，开发企业要严格兑现合同，并通过公开招投标方式选聘物管企业实施前期物业管理；交付使用的建筑面积达到一定比例并经综合验收合格后，应依法成立业主大会、业主委员会，实施社会化、专业化、市场化物业管理。
八、规范商品房价格管理。普通商品房销售前由物价部门会同有关部门进行核价，按照合理成本、合理利润确定销售基准价格。严肃查处虚报成本、哄抬房价、擅自定价、擅自扩大浮动幅度等价格违法行为。严格执行商品房价格“一价清”、“一套一 标"及“价费结算清单"三项制度。定期公布不同区位的存量
房销售指导价，指导二手房交易。
九、健全全过程监督管理和验收制度。规划部门负责对开发企业在开发建设过程中规划执行情况进行全过程跟踪监督；国土部门负责对开发用地合法使用情况进行检查监督；建设部门负责房地产企业资质管理，建筑工程质量安全管理，单体工程自检监督、公建配套项目和达到组团规模时的竣工验收；城管部门负责对配套建设的环卫设施进行验收；物价部门负责对商嘉房价格进行监督管理；工商部门负责对房地产市场秩序进行管理；房管部门负责销(预)售和售后物业管理，在房屋产权证书发放前和住宅小区正式移交社会物业管理前均要进行综合复验。监督管理和检查验收工作必须从源头抓起，全方位规范。市各有关部门应根据职能分工，切实履行职责，严格执行国家、省、市有关政策规定和技术规范，不得放任和走过场，否则以不作为论处。对达不到规定标准和要求的，责令其限期整改。综合复验不合格的不得上市销售和发放房屋产权证书，不得移交社会物业管理。
十、实行信用惩戒制度。开发企业应遵纪守法、诚信经营．切实维护消费者的合法权益。凡违背房地产开发经营有关法律、法规、规章的规定，扰乱市场秩序和损害公众利益的，由规划、建设、国土、房管、物价、工商等部门按各自职权依法进行处罚，严肃琴戒，并相互抄告，由市建设局总备案。市建设局要会同工商局建立开发企业信用档案制度，定期通过媒体进行公布。对其中问题严重或拒不改正被列入“黑名单”的，限制其再参与市区新的土地出让竞标及房地产开发活动；直至依法变更或注销其资质证书，吊销其营业执照，责令其退出房地产开发市场。
中华全国总工会关于印发《工会公职律师试点工作方案》《工会公职律师管理办法》（试行）的通知
中华全国总工会
总工发［2006］27号
中华全国总工会关于印发《工会公职律师试点工作方案》《工会公职律师管理办法》（试行）的通知
各省、自治区、直辖市总工会，各全国产业工会，中共中央直属机关工会联合会，中央国家机关工会联合会，全总各部门、各直属单位：
现将《工会公职律师试点工作方案》、《工会公职律师管理办法》（试行）印发给你们，请认真贯彻实施。
(此页无正文)
中华全国总工会
2006年5月8日
工会公职律师试点工作方案
为贯彻落实“组织起来、切实维权”的工作方针，提高工会主动维权、依法维权、科学维权的能力和水平，切实维护职工群众的合法权益，推动构建和谐稳定的劳动关系，根据司法部《关于开展公职律师试点工作的意见》（司发通［2002］80号）和《关于同意中华全国总工会开展公职律师试点工作的函》（司发通［2005］223号）的要求，参照现行律师管理规定，全国总工会决定建立工会公职律师制度。为做好工会公职律师的试点工作，特制定本方案。
一、工会公职律师试点范围和职责
工会公职律师，是指具有中华人民共和国律师资格或法律职业资格，供职或受聘于县级以上工会，持有公职律师执业证的专业人员。
（一）试点范围
工会公职律师的试点范围为县级以上工会，具体包括：
1、全国总工会机关；
2、县级以上地方总工会、地方各产业工会；
3、县级以上地方直属机关工会联合会。
（二）职责范围
工会公职律师应当履行以下职责：
1、接受所在工会指派，参与规范性文件的起草和修改工作，为所在工会的重大决策提供法律意见和建议；
2、为工会参与法律、法规、规章和其他规范性文件的制定、修改提出意见和建议；
3、接受所在工会指派，参与相关法律法规的监督检查活动，参与违法事件的调查处理工作；
4、接受指派或委托，参与工会与用人单位进行的平等协商和签订集体合同工作，参与工会的法律事务谈判、法律文件签订等工作；
5、接受指派或委托，调查处理相关法律事务，代理职工、工会干部和工会组织参加有关案件的调解、仲裁和诉讼活动；
6、为符合工会法律援助条件的职工和工会干部提供法律援助；
7、为职工、工会干部和工会组织提供咨询、代书等法律服务；
8、承办所在工会交办的其他法律事务。
二、工会公职律师任职条件
（一）工会工作者担任公职律师的条件
1、具有中华人民共和国律师资格或法律职业资格；
2、县级以上工会的正式工作人员；
3、年度考核均为称职或称职以上等次；
4、经工会法律工作部门（没有工会法律工作部门的，由工会综合部门负责。下同）资质和业务审查合格。
（二）社会人士担任工会公职律师的条件
1、具有中华人民共和国律师资格或法律职业资格；
2、受聘于县级以上工会、从事法律事务的专门人员；
3、经工会法律工作部门资质和业务审查合格。
工会公职律师不得同时持有社会律师执业证书。
三、工会公职律师的权利与义务
（一）工会公职律师的权利
1、在执业活动中享有依法调查取证、查阅案件材料等执业权利；
2、加入律师协会，享有会员权利；
3、参加律师职称评定；
4、参加工会法律专业培训和律师协会相关业务培训；
5、因调动、辞职、退休等原因不再履行公职律师职责的，可以按照换发证件规定程序，直接转为社会律师。担任公职律师的执业经历计入执业年限。
（二）工会公职律师的义务
1、遵守律师法及相关法律法规规章，遵守职业道德和执业纪律，遵守工会的各项规章制度；
2、接受所在工会法律工作部门的执业管理，以公职律师身份对外参加活动的，需经工会法律工作部门的批准；
3、接受所在地司法行政机关的资质管理、业务指导和监督；
4、不得以公职律师身份办理职责范围以外的诉讼与非诉讼法律事务，不得从事有偿法律服务，不得在律师事务所、法律服务所从事兼职活动；
5、参加工会法律工作部门、律师协会开展的职业道德和执业纪律教育。
四、工会公职律师试点工作指导与管理
（一）全国总工会法律工作部具体负责全国工会公职律师试点工作的指导与管理。其职责主要有：
1、负责全国工会公职律师试点工作的综合协调与指导；
2、负责全国总工会机关公职律师的执业管理；
3、负责起草工会公职律师管理的规章制度；
4、与司法部、中华全国律师协会协调，解决试点工作中遇到的问题；
5、协调解决试点工作中的其他问题。
（二）省级总工会法律工作部门负责本地区工会公职律师试点管理工作。根据本方案制定实施办法，报全国总工会法律工作部备案。要积极与省级司法行政机关和律师协会协调沟通，协助地市、县级总工会办理工会公职律师执业证书，加强工作指导、服务和监督。要把当年试点工作的情况于次年3月底之前书面报全国总工会法律工作部。
地市、县级总工会要与当地司法行政机关和律师协会积极联系协调，尽快开展本地区工会公职律师试点工作。
在试点过程中，县级以上各级工会要充分发挥工会公职律师的作用，注意调动和支持其依法维权、依法参与、依法服务的积极性。要会同有关部门认真研究解决公职律师在执业中遇到的实际困难，重大问题及时向全国总工会法律工作部报告。
中国铁路、民航、金融工会全国委员会机关，中共中央直属机关工会联合会,中央国家机关工会联合会，新疆生产建设兵团工会可参照本试点方案办理。
五、工会公职律师办公条件和费用
工会公职律师所在工会要提供必要的办公条件和经费，对工会公职律师的执业活动给予支持、帮助和鼓励。
工会公职律师申请办理执业证书、进行年检注册、开展执业活动、交纳会费等所需费用，由所在工会承担。
六、附则
1、本试点工作方案所称“县级工会”，包括县（市、区、旗）级地方工会、同级产业工会、县（市、区、旗）直属机关工会联合会；“地市级工会”，包括地市（州、盟）地方工会、同级产业工会、地市（州、盟）直属机关工会联合会；“省级工会”，包括省、自治区、直辖市总工会、同级产业工会、省、自治区、直辖市直属机关工会联合会。
2、本试点工作方案由全国总工会法律工作部负责解释。
3、本试点工作方案自公布之日起施行。
4、工会公职律师管理办法另行制定。
工会公职律师管理办法（试行）
为加强和规范工会公职律师试点管理工作，根据司法部《关于开展公职律师试点工作的意见》（司发通［2002］80号）和全国总工会《工会公职律师试点工作方案》的要求，制定本管理办法。
一、工会公职律师的管理方式
工会公职律师试点实行接受司法行政机关的资质管理和业务指导、全国总工会统一组织协调、各级工会分级负责的管理方式。
（一）工会公职律师试点工作要遵守司法部的规定，接受同级司法行政机关的资质管理、业务指导和监督。
（二）全国总工会负责全国工会公职律师试点工作的统一组织协调。主要职责：
1、制定工会公职律师的管理制度；
2、会同司法部和中华全国律师协会，协调解决工会公职律师试点工作中遇到的主要问题；
3、组织开展工会公职律师业务培训、职业道德和执业纪律教育；
4、为各地工会公职律师试点工作提供服务，进行业务指导和监督；
5、负责全国总工会机关公职律师的执业管理；
6、对优秀工会公职律师进行表彰；
7、其他需要由全国总工会处理的重要事项。
具体工作由全国总工会法律工作部承担。
（三）省级总工会的主要职责：
1、制定本地区工会公职律师试点的具体实施办法；
2、与省级司法行政机关、律师协会进行协调沟通，解决工会公职律师试点工作中遇到的问题，协助地市、县级总工会办理工会公职律师执业证书；
3、负责省级工会公职律师执业证书的办理，负责省级总工会机关公职律师的执业管理；
4、为地市、县级工会公职律师试点工作提供服务，进行业务指导和监督；
5、开展工会公职律师业务培训、职业道德和执业纪律教育；
6、对本地区试点工作进行年度总结并向全国总工会报告。
具体工作由省级总工会法律工作部门承担。
（四）地市、县级总工会的主要职责：
1、接受本级司法行政机关的资质管理、业务指导和监督，与本级司法行政机关、律师协会进行协调沟通，解决工会公职律师试点工作中遇到的问题；
2、开展工会公职律师业务培训、职业道德和执业纪律教育；
3、负责地市、县级工会公职律师执业证书的办理。负责本级总工会机关公职律师的执业管理。
具体工作由地市、县级总工会法律工作部门承担（没有工会法律工作部门的，由工会综合部门负责。下同）。
县级以上地方产业工会、直属机关工会联合会法律工作部门负责本级工会公职律师的执业管理。
二、工会公职律师的执业管理
（一）工会公职律师执业证书的管理
1、全国总工会机关符合公职律师任职条件的人员，由司法部颁发公职律师执业证书。符合本方案规定任职条件的人员，经所在部门或工会同意，向全总法律工作部提出申请，并附相关证明材料，经审查合格的，由全总法律工作部报司法部审批。
2、省、自治区、直辖市范围内县级以上工会符合工会公职律师任职条件的人员，由省级司法行政机关颁发公职律师执业证书。
省级工会符合本方案规定任职条件的人员，经所在部门或工会同意，并附相关证明材料，向省级总工会法律工作部门提出申请，经审查合格的，由省级总工会法律工作部门报省级司法行政机关审批。
地市、县级工会符合本方案规定任职条件的人员，经所在部门或工会同意，并附相关证明材料，向同级总工会法律工作部门提出申请，经审查合格的，由同级总工会法律工作部门报同级司法行政机关审核。通过审核的，由司法行政机关按程序报省级司法行政机关审批。
3、持有社会律师执业证书的人员，受聘在县级以上工会工作的，按照司法行政机关换发证书规定程序，换领工会公职律师执业证书。
4、工会公职律师进行执业活动时，应出示执业证书和所在工会或工会法律援助组织出具的公函。
5、工会公职律师执业证书应妥善保管，不得涂改、故意毁损或转借他人。
6、工会公职律师执业证书因损坏需要更换或者因遗失需要补办的，由本人提交申请更换或补办说明及相关材料，按公职律师执业证书的申领程序办理。损坏的原执业证书应当交回。
（二）工会公职律师的年检注册
工会公职律师年检注册由所在地总工会法律工作部门统一向同级司法行政机关报送。
工会公职律师应当按有关规定参加年检注册。办理年检注册时，应当提交以下材料：
1、年检注册表；
2、所在工会或部门同意其参加年检注册的意见；
3、年度工作总结和考核材料；
4、年度内办理执业事务的详细记录。
工会公职律师具有下列情形之一，所在部门或工会作出不同意其年检注册意见的，不予办理其注册：
1、未按要求履行或拒绝履行工会公职律师职责的；
2、失职、渎职，给职工和工会造成重大损失或严重不良影响的；
3、上年度公职律师工作考核不称职或违反职业道德和执业纪律的；
4、非执业时使用执业证书从事有偿法律服务活动或将执业证书转借他人非法使用的；
5、受到刑事处罚或党纪政纪处分的；
6、无正当理由不参加工会法律工作部门和律师协会规定的年度业务培训、职业道德教育，或业务培训不合格的；
7、因健康及其他原因无法履行公职律师职责的。
工会公职律师涉嫌违法犯罪、失职、渎职、违反职业道德和执业纪律，正在接受调查尚未得出结论的，由所在工会提出暂缓注册的意见。
暂缓注册期一般不超过三个月，有特殊情况的，最长不超过六个月。暂缓注册期间，所在工会应将其公职律师执业证书暂时收回；暂缓注册的原因消除后，符合注册条件的，可以申请注册，发还执业证书。
暂缓注册期满，涉嫌违法犯罪、失职、渎职、违反职业道德和执业纪律经查证属实的，由所在工会按程序提请司法行政机关吊销其执业证书。
（三）建立档案
县级以上各级工会法律工作部门要建立工会公职律师档案。档案资料包括：
1、工会公职律师申请表（由全国总工会法律工作部统一印制）；
2、年度办理法律事务的工作总结；
3、年检注册审验资料；
4、其他相关资料。
（四）执业终止
工会公职律师具有下列情形之一者，工会法律工作部门应收回其执业证书，终止其执业，办理注销手续；无正当理由拒不交回执业证书的，建议发证机关按规定作出注销决定：
1、不再符合工会公职律师任职条件的；
2、未通过年检注册或所在工会不同意其参加年检注册的；
3、无正当理由不申请年检注册的；
4、提供执业申请、注册材料存在重大虚假陈述的。
三、其他规定
1、本管理办法适用范围与《工会公职律师试点工作方案》规定的适用范围相一致。
2、本试点工作方案所称“县级工会”，包括县（市、区、旗）级地方工会、同级产业工会、县（市、区、旗）直属机关工会联合会；“地市级工会”，包括地市（州、盟）地方工会、同级产业工会、地市（州、盟）直属机关工会联合会；“省级工会”，包括省、自治区、直辖市总工会、同级产业工会、省、自治区、直辖市直属机关工会联合会。
3、本管理办法由全国总工会法律工作部负责解释。
4、本管理办法自公布之日起施行。