上海市人大常委会


上海市居住物业管理条例
上海市人民代表大会常务委员会


《上海市居住物业管理条例》已由上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议于一九九七年五月二十八日通过，现予公布，自一九九七年七月一日起施行。

第一章 总则
第一条 为了规范本市居住物业的使用，维修和其他管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的居住物业管理。
第三条 本条例所称居住物业（以下简物业），是指住宅以及相关的公共设施。
本条例所称业主，是指物业的所有权人。
本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第五条 上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。
区、县房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例对辖区内的物业管理进行管理监督。
建设、规划、市政、公用、电力、邮电、环卫、园林、住宅、公安、物价、工商等有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本条例。
街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。

第二章 业主自治管理
第六条 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
一个物业管理区域成立一个业主委员会。
物业管理区域的范围，由区、县房地产管理部门按照住宅与公共设施的相关情况划定。
第七条 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。
一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织如开一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：
（一）公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；
（二）新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；
（三）住宅出售已满两年。
第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成；业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。
业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代圾大会；经百分之十五以上业主或者业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席。
第九条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会委员；
（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；
（三）听取和审议物业管理服务工作报告；
（四）决定物业管理的其他重大事项。
第十条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：
（一）成立业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会委员名单；
（三）业主委员会章程。
区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作；对不符合本条例规定成产的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。
第十一条 业主委员会根据物业管理区域的规模由五人至十五人组成。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会每届任期两年。
第十二条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
（二）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；
（三）依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；
（四）审定物业管理企定提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
（六）监督公共建筑、公共设施的合理使用；
（七）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。
第十三条 住宅出售单位应当按照规定提供物业管理区域必需的物业管理服务用房，产权属全体业主共有；物业管理服务用房的收益用于业主委员会的活动经费和补充物业维修基金。具体办法由市人民政府制定。
第十四条 业主小组由本幢住宅业主推选若干代表组成，其职责是：
（一）听取业主、使用人对物业管理服务的意见和建议，向业主委员会或者物业管理企业反映；
（二）执行业主委员会作出的决定；
（三）提出共用部位和共用设备的维修、更新建议；
第十五条 业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。
业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案。
第十六条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。
业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。

第三章 物业管理服务
第十七条 物业管理企业应当按照规定向市房地局或者注册地的区、县房地产管理部门申领物业管理资质证书。
市房地局和区、县房地产管理部门应当自受理物业管理企业申请之日起二十日内，核发物业管理资质证书。
物业管理企业应当按照资质管理的规定从事物业管理服务。
第十八条 业主或者业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。
物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主或者业主委员会签订物业管理服务合同。
物业管理服务合同应当载明下列主要内容：
（一）业主委员会和物业管理企业的名称、住所；
（二）物业管理区域的范围和管理项目；
（三）物业管理服务的事项；
（四）物业管理服务的要求和标准；
（五）物业管理服务的费用；
（六）物业管理服务的基期限；
（七）违约责任；
（八）合同终止和解除的约定；
（九）当事人双方约定的其他事项。
物业管理服务合同的期限为两年。
物业管理企业应当自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将物业管理服务合同报住宅所在地的区、县房地产管理部门备案。
第十九条 物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：
（一）住宅共用部位、共用设备的使用、维修和更新；
（二）物业管理区域风公共设施的使用管理、维修和更新；
（三）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；
（四）保洁服务；
（五）保安服务；
（六）物业维修、更新费用的帐务管理；
（七）物业档案资料的保管。
物业管理服务合同中当事人可以约定下列物业管理服务事项：
（一）住宅的自用部位和自用设备的维修、更新；
（二）业主委员会委托的其他物业管理服务事项。
第二十条 物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好，环境整洁优美、公共程序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：
（一）按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务。
（二）在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设施和公共设施使用、维修的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
（三）经常对物业管理区域内进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设施和公共设施进行养护；
（四）发现住宅的共用部位、共用设施或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；
（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录、妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目。接受审核；
（八）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
（九）发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；
（十）按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。
除前款规定外，物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。
第二十一条 物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
第二十二条 物业管理服务收费包括下列项目：
（一）管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；
（二）房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；
（三）保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；
（四）保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；
（五）维修费，用于物业维修服务所需的费用。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项费用按月分项计算，第（五）项费用按实际维修项目计算。
第二十三条 物业管理服务收费的标准按照下列规定确定：
（一）已售公用住宅的收费标准，由市物价局会同市房地局制定；
（二）普通内销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会在区、县物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定；
（三）高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定；
其他服务项目的收费，由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定。
第二十四条 物业管理服务费用由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定向业主收取。
业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费的，从其约定。
物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过三个月。
第二十五条 物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本条例向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收费的，业主或者使用人可以不支付。
第二十六条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内，向业主委员会办理下列事项，并报区、县房地产管理部门备案：
（一）对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以退还；
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

第四章 物业的使用
第二十七条 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第二十八条 物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；
（二）占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备；
（三）在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；
（四）侵占绿地、毁坏绿化；
（五）乱设摊、乱设集贸市场；
（六）乱倒垃圾、杂物；
（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；
（九）法律、法规禁止的其他行为。
第二十九条 业主或者使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。
物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本条例第二十八条的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
第三十条 住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。
第三十一条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定的期限内恢复原状。
除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的规定。由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修基金，用于公共设施的维修、更新。
第三十二条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。
按照前款规定收取的经营性设施设置费用应当纳入物业维修基金。
利用物业设置公益性设施，按照市人民政府的有关规定执行。
第三十三条 物业管理区域内生活垃圾和粪便的清运、处理、按照本市环境卫生管理法规的有关规定执行。
第三十四条 业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。
住宅转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，当事人应当将住宅转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第五章 物业的维修
第三十五条 公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时，应当设立物业维修基金。
新建高标准内销商品住宅和外销商口住宅出售时，可以设立物业维修基金。
物业维修基金设立的具体标准的办法，由市人民政府规定。
第三十六条 住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构，设立专门帐户，按照不抵于城乡居民存款利率计取利息。
物业维修基金应当按幢立帐、按户核算。
第三十七条 物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新、不得挪作他用。
业主委员会应当定期公布物业维修基金的收支情况，接受业主监督。
第三十八条 物业维修、更新的费用，按照下列规定承担：
（一）住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；
（二）住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照本条例设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支；
（三）公共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照本条例设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支。
住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，区、县房地产管理部门应当督促限期维修。
物业维修基金不足时，业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的住宅建筑面积比例，交纳物业维修基金。已售公有住宅的设施维修、更新费用，按照市人民政府的规定执行。
第三十九条 住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
因物业维修、装修造成相令业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第四十条 业主转让住宅时，其物业维修基金帐户中剩余部分的费用不予退还，继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，其中由业主交纳的剩余部分，由受让人向转让人支付。

第六章 前期物业管理
第四十一条 本条例所称前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。
第四十二条 新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。
新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。
住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。
第四十三条 新建商品住宅出售单位不得将住宅的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。
第四十四条 新建商品住宅出售单位应当按照国家和本市规定保修期限和保修范围，承担住宅的保修责任。
第四十五条 新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。
第四十六条 自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。


第四十七条 新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。
第四十八条 住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。
前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。
第四十九条 公有住宅出售后的前期物业管理，由公有住宅出售前的管理单位实施。
第五十条 前期物业管理适用本条例第二章以外的各章规定。

第七章 投拆
第五十一条 市房地局和区、县房地产管理部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和使用人对违反本条例行为的投诉。
第五十二条 区、县房地产管理部门受理投诉后，应当进行调查，核实，并自受理投诉之日起三十日内答复投诉人。
投诉人对区、县房地产管理部门的答复有异议，可以向市房地局提出复核要求。市房地局应当自受理之日起三十日内，将复核意见答复投诉人。
第五十三条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，市房地局或者区、县房地产管理部门应当自受理之日起五日内，移送有关行政管理部门处理，并书面告知投诉人。

第八章 法律责任
第五十四条 业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约，应当承担相应的民事责任，对违反业主公约、住宅使用公约的，业主委员会或者相关的业主，使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。
物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
第五十五条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本条例的，市房地局或者区、县房地产管理部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第五十六条 物业管理企业违反本条例，按照下列规定予以处罚：
（一）违反第十七条第一款、第三款，第十八条第五款，第二十条，第二十六条，第二十九条第二款规定的，由市房地局或者区、县房地产管理部门责令其限期改正，可以并处一千元以上三万元以下的罚款；
（二）违反第二十三条，第二十四条第一款、第三款，第二十五条第一款，第四十七条规定的，由物价部门按照相关法律、法规的规定处罚。
物业管理企业违反本条例情节严重的，市房地局或者区、县房地产管理部门可以作出降低资质等级的处理，直至吊销资质证书，并建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目。
第五十七条 新建商品住宅的出售单位违反本条例第三十五条第一款、第三十六条、第四十二条、第四十三条、第四十四第、第四十五条、第四十六条规定的，由市房地局或者区、县房地产管理部门责令其限期改正，可以并处一万元以上五万元以下的罚款。
第五十八条 业主、使用人或者其他单位、个人违反本条例，按照下列规定予以处罚：
（一）违反第二十八条（一）、（二）、（三）项，第三十条第一款，第三十一条第一款，第三十二第第一款规定的，由区、县房地产管理部门责令其限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款；
（二）违反第二十八条第（四）、（五）、（六）、（七）、（八）项，第第三十条第二款规定的，由有关行政管理部门按照各自职责和相关法律、法规的规定处罚。
第五十九条 市或者区、县房地产管理部门违反本条例规定的行为，由市人民政府或者市房地局责令改正或者撤销其决定。
市和区、县房地产管理部门工作人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十条 街道监察队对物业管理区域内违反市容、环境卫生、环境保护、市政设施、绿化等城市管理法律、法规规定以及违法建筑、设摊、堆物、占路等行为，应当在其法定职权范围内，贪污作出处罚和处理。
第六十一条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以按照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的行政管理部门可以按照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。

第九章 附则
第六十二条 本条例中有关专业用语的含义：
（一）自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园以及室内墙面等部位；
（二）自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备；
（三）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位；
（四）共用设备，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；
（五）公共设施，是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施；
（六）房屋承重结构，是指住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。
第六十三条 本条例中业主公约、住宅使用公约、业主委员会章程的示范文本，由市房地局制定。物业管理服务合同、前期物业管理服务合同的示范文本，由市房地局会同市工商行政管理局制定。
第六十四条 物业管理区域内的非居住物业管理，参照本条例执行。
第六十五条 本条例的具体应用问题，由市房地局负责解释。
第六十六条 本条例自1997年7月1日起施行。




1997年5月28日
论巨额财产来源不明罪

作者北安市人民法院王素杰


新刑法第395条规定了巨额财产来源不明罪，他在打击腐败分子、制止贪污行为上发挥了重要作用。但是，由于其在犯罪主体、客体和法定刑等方面存在着一些不足，并且该罪在配套制度上也需要加快完善步伐。针对这些情况，本文通过对巨额财产来源不明罪的主体、客体、主观方面、客观方面以及它在处罚上都进行了探讨和分析，并从立法上、法定刑上提出了相应的建议，在关于本罪在制度建设上也提出了一些浅薄的意见，希望能为社会经济的健康、有序发展提供法律上的保障。
随着社会主义经济体制改革的不断深化，整个社会反腐倡廉的呼声日益高涨。但是，随着司法实践的深入，就需要理论界与时俱进的提出一些完善的建议，从而使巨额财产来源不明罪更加有效地打击腐败分子的犯罪行为。
一、 巨额财产来源不明罪的概念与构成。
（一）、巨额财产来源不明罪的由来及概念。
改革开放前，国家工作人员的工资由国家拨付，国家干部没有其他经济来源，国家工作人员的巨额财产容易被发现，因此，当时没有必要规定这种罪行。改革开放后，国家工作人员获得收入的途径越来越多，有的是合法所得，有的则可能是非法所得，使原本极小的财产差别变得越来越大。由于非法手段隐蔽，很难查清其真实来源。1988年全国人大常委会根据社会的实际情况，在《关于惩治贪污罪贿赂罪的补充规定》中增设了这一罪名，规定：“国家工作人员的财产或者支出明显超过合法收入，差额巨大的，可责令其说明来源。本人不能说明来源是合法的，差额部分以非法所得论。”这一法律规定是我国刑事立法的一个重要突破，并为惩治这一犯罪提供了法律依据。1997年修订刑法又将其适当修改，纳入刑法第八章贪污贿赂犯罪之中。巨额财产来源不明罪，是指国家工作人员的财产或者支出明显超出合法收入，且差额巨大，经司法机关责令其说明来源而本人不能说明来源是合法的行为。
（二）、巨额财产来源不明罪的构成。
1、犯罪客体。本罪侵犯的客体是复杂客体。即国家工作人员职务行为的廉洁制度和公私财物的所有权。本罪客体的复杂是由巨额财产来源不明罪的刑法内涵的复杂性和特殊性决定的。本罪设立的目的是严密法网，是司法机关易于证明犯罪而使腐败分子难以逃避裁判。也即按通常的司法程序，在关于贪污受贿难以证实的情况下，把举证责任部分转移而设立本罪。因此，首先，从设立该罪的目的就可以看出，巨额财产来源不明罪侵犯的首要客体是国家工作人员职务行为的廉洁性。其次，既然是巨额财产来源不明也就必然的侵害了社会主义的财产关系，侵犯了国有财产、集体财产和公民个人的财产所有权。
2、客观方面。本罪的客观方面表现为国家工作人员的财产或支出明显超过合法收入，且差额巨大，本人不能说明其合法来源。首先，行为人拥有的财产或支出明显超过合法收入而且差额巨大。这里所说的财产，是指行为人实际拥有的财产，包括住房、交通工具、存款等。这里的支出是指行为人已经对外支付的款物，包括赠与他人的款物。合法收入，是指按法律规定属于行为人所有的财产，如工资、奖金、继承的遗产、接受馈赠、捐助等。巨额财产来源不明的数量在30万元以上应予立案。其次，行为人不能说明其拥有的财产或支出与合法收入之间巨大差额的来源及其合法性。行为人不能说明其来源是合法的，包括行为人虽然“说明了”，但司法机关查证不能证明其说明的合法来源的情况。差额部分的财产被推定为“非法所得”。
3、犯罪主体。本罪的主体是特殊主体，即国家工作人员。非国家工作人员不能成为犯罪主体。国家工作人员，包括：在国家机关、国有公认企业，事业单位委派到非国有公司、企业、事业单位，社会团体从事公务的人员，以及其他依照法律从事公务的人员。
4、主观方面。本罪在主观上是故意，即行为人明知财产不合法而故意占有，案发后又故意不说明财产的真正来源，或者有意编造财产来源的合法途径。
二、巨额财产来源不明罪的认定。
（一）、构成差额巨大的标准。
1、差额巨大是构成本罪的数额标准。行为人财产或支出超过其正常收入的差额部分必须达到30万元以上，并且必须有证据证明其数额以达到30万元以上，行为人才构成本罪，否则不能以本罪定性处罚 。
2、本罪与“财产虽差额巨大，但能说明其财产合法来源”的情况的区别。有的国家工作人员除正常工作外，利用自己的一技之长和业余时间从事一些科研、技术咨询等获得的报酬可能大大超过其日常工资收入。有的国家工作人员的家属从事高收入的职业，获得的报酬较多：也有的国家工作人员有很富裕的亲属朋友，因接受遗产或者馈赠而变得很富有。这些当事人对其财产的来源能说明其合法性，经初步核实无误，则不能以本罪论处。另外，正确区分本人财产和家庭财产的界限。巨额财产来源不明罪中，国家工作人员的财产支出超过差额巨大的部分是指其本人财产，不是指与家庭成员共同的财产。如果家庭成员拥有这部分差额巨大的财产，其身份也是国家工作人员，则应责令该家庭成员说明来源；若该家庭成员不是国家工作人员，对此则不能以巨额财产来源不明罪论处。
（二）如何计算非法所得的数额问题。
国家工作人员的合法收入是计算非法所得的基础。国家工作人员的合法收入，应当包括国家工作人员的工资、奖金、国家发放的各种补贴、本人的其他收入、亲友的馈赠和依法继承的财产。非法所得数额应以国家工作人员的财产或者支出与其合法收入的差额部分计算。计算非法所得时，应经合法收入部分扣除，只计算差额部分。如果行为人能够说明财产的来源是合法的，并经查证属实的，应作为本人的合法收入；如果行为人不能说明财产的来源是合法的，则应减去其合法所得，其行为构成巨额财产来源不明罪。
（三）、巨额财产来源不明罪与贪污罪、受贿罪的界限。
巨额财产来源不明罪与贪污罪和受贿罪有密切的联系。很多巨额财产来源不明就是没有被查明证实的贪污罪和受贿罪。但巨额财产来源不明罪作为一个独立的罪名有着自己的犯罪构成。首先，贪污罪和受贿罪的犯罪主体的范围要比巨额财产来源不明罪大，除国家工作人员外还包括国有公司，企业、事业单位其他经手管理公共财产的人员。在犯罪的客观方面，巨额财产来源不明罪只要求行为人拥有超过合法收入的巨额财产，而且行为人不能说明，司法机关又不能查明其来源的即可。也就是说，行为人拥有的来源不明的巨额财产有可能是来自于贪污受贿，也有可能来自于走私、贩毒、盗窃、诈骗等行为，这些都不影响构成巨额财产来源不明罪。
三、关于巨额财产来源不明罪的证明责任和证明范围。
（一） 、刑法规定：“国家工作人员的财产或支出明显超过合法收入，差额巨大，经责令说明来源，本人不能说明来源合法的差额部分以非法所得论。”因此，许多学者就此以本罪的举证责任倒置或证明责任转移，导致了许多地方的司法机关认为只要运用证据证明行为人占有财产或支出明显超过其合法收入，举证任务就完成了，剩下的主要责任由被告人承担。如果被告无法举出足够的证据证明自己的财产来源合法，就构成巨额财产来源不明罪。该罪的设立的确减轻了公诉机关的证明责任，但并没有改变证明规则，即由公诉机关举证而不是举证责任倒置。我们理解：责令说明来源，并不是要被告举出足够的证据来证明来源的合法，而是要求被告人说明财产的真实来源，由司法机关查证核实，并不要求被告人对“说明”的真实性负责。
（二）、证明范围。本罪条款中的“不能说明”应包括两种情况：1、有条件说明而拒不说明。对此情况，检察机关无需调查取证即可认定为不能说明。2、行为人明知真实来源而故意作虚假说明。比较常见的说法就是称该财产位已故父母的遗产或海外亲友赠送。对此，检察机关应调查其已故父母生前的经济状况，是否有可能留下遗产，是否有海外亲友。如果查实其父母生前贫困，不可能有巨额遗产或根本没有海外亲友，即可确定其“说明”虚假，认定其“不能说明”。3、行为人说明了财产来源，但其中部分经查属实，而另一部分既不能找到证据否定行为人的“说明”又不能确证“说明”真实，这种情况不能作为“不能说明”处理。因为举证责任的主体是检察机关，他们必须提供“说明”不真实的确凿证据，证明行为人提出的财产来源是虚假的，否则应视为“能够说明”。
四、对巨额财产来源不明罪的处罚。
根据刑法第395条第1款规定：“处五年以下有期徒刑或者拘役，财产的差额部分予以追缴。”在1988年刑法基础上有了变动，原来可以“并处或单处”附加刑，既有的情况下可以对被告单处没收财产，而不再判处主刑，修改后，则只能使用主刑，相当于提高刑法幅度。
五、巨额财产来源不明罪的立法建议。
近年来，一些大小贪官落马都有一个奇特的现象，即给办案的纪检、检查留下大笔糊涂帐并拒不交待，虽然收缴了不义之财但是贪官大多数多保住了性命，于是可以从中看出巨额财产来源不明罪成了贪官的“挡箭牌”。胡长清案除法庭认定的受贿、行贿事实外，另外还有160多万的巨额财产不能说明合法来源。原中共厦门市委书记刘丰在职期间，利用职务之便为赖昌星走私犯罪集团提供帮助，收受赖昌星等人的贿赂45万多元，并有74万多元的巨额财产来源不明。法院以受贿罪判处刘丰无期徒刑，巨额财产来源不明罪判处有期徒刑三年。合并执行无期徒刑。剥夺政治权力终身。
原湖南省建筑工程集团总公司副总经理、党委委员蒋艳萍利用职务之便大肆捞取不义之财，经检查机关侦察，查获其拥有不明财产1000余万元，除去已查明的贪污受贿犯罪所得及其夫妻俩人合法收入，蒋仍有493万元无法说明合法来源，已被检察机关提起公诉。不管是胡长清还是蒋艳萍，他们的巨额财产来源不明罪均是在贪污受贿查证后附带出来的。在这些腐败官员中因过于贪婪而“记不清”和“说不明来源”的太多。因为他们知道，同属贪污受贿，但只要查无对证，就是巨额财产来源不明，刑法使用上也只是笼而统之的规定出五年以下有期徒刑或拘役。从目前我国刑法对巨额财产来源不明罪的立法和司法解释来看，的确存在让犯罪分子有空袭可钻的漏洞。
（一）、在本罪的设立上。实践证明，此罪名，极大地违背了罪行相适应原则，使罚不当罪。该罪的法定刑仅处五年以下有期徒刑，应当加重惩罚力度，提高量刑幅度，因为该罪的法定刑偏低，已经成为该罪饱受诟病的主要原因。有人直截了当地批评巨额财产来源不名罪的立法效果，在客观上为腐败分子提供了一个兜底条款。针对这一情况可以把巨额财产来源不名罪的法定刑适当改变。由此，为避免该罪的法定刑带来得弊端，应将巨额财产来源不名罪划分为若干档次，分档量刑，数额特别巨大的处以死刑。
（二）、巨额财产来源不名罪的制度完善。针对当前巨额财产来源不名罪在立法上的众多不足和在司法实践上的尴尬处境，我们除了应当从立法上加以完善外更应当从制度上加大建设的步伐，使之从多方面对贪污腐败现象加以遏止。从而更好地为我们社会主义现代化建设保驾护航，笔者认为，从制度上主要加强以下三个方面的建设：
1、建立财产申报制度。通过财产申报的规定和对拒不申报、虚假申报的处罚，完成了对行为人的实时监控，从而起到预防作用。使国家工作人员的财产状况始终处于国家的有效的监管之下。防止出现巨额财产时才发现其来源难以查明的失控状态。同时，与这一制度相配套的需要建立一个独立的，公正的监管机构。这个机构负责对于申报的材料进行系统化、透明化的管理。因此，笔者建议可以由审计部门来对相应的各级国家工作人员及其家属的财产情况进行监督和审查。
2、建立金融监管机制。我国从2000年4月起实行个人存款实名制，它是整个金融实名制的一部分，它的设立有利于对国家工作人员的财产给予及时、全面的监控，有利于抑制腐败，使得“灰色收入”无处藏身，更有利于国家财政、税收的征管。但是，由于我国各大银行之间的互联互通工作做的还不健全、不完善，同一姓名可以在不同银行开多个户头，使得腐败分子还有可乘之机。同时，增加对不动产的实名制管理，使腐败分子妄想利用购置不动产转移赃款，毁灭证据逃避法律的制裁的幻想彻底的破灭。
3、坚持党的监督、群众监督和舆论监督想结合的策略。实践中对于该罪的追究大部分来源于群众的举报、党纪委的查处和媒体的揭发。因此，对于国家工作人员应从党、国家和群众三个方面加以监控，广开举报的渠道，加大舆论监督力度，充分发挥纪委的内部监督作用，从多层次对腐败势力加以打击。总之，只有科学合理的建设好我国的财产申报和金融监管制度，坚持党的监督、群众监督和舆论监督等多方面的制约机制相结合，才能将我国的反腐败工作认真高效的进行到底。（如转载请注明作者）