案情


赵昌顺系重庆市开县南门镇芙蓉村第六村民小组（因行政区划调整，由原芙蓉村19社变更而来）村民。2010年10月22日，赵昌顺向开县人民政府提出申请，以开县南门镇人民政府已于2002年10月25日作出《关于芙蓉村19社在龙门岩公路外边河坎零星地权属争议的处理意见》，确认争议的1.68亩土地所有权属于芙蓉村19社，使用权即土地承包经营权归赵昌顺为由，请求开县人民政府对上述土地进行登记造册。2010年11月30日，开县人民政府以赵昌顺为家庭承包方代表颁发了（2010）第CQ313903060140号农村土地承包经营权证，确认赵昌顺农村承包经营户对争议之地及其他承包土地共计4.88亩的承包经营权，承包期限为1996年9月30日至2026年9月30日止。后来因涉及征地补偿，芙蓉村第六村民小组认为，开县人民政府向赵昌顺颁发农村土地承包经营权证缺乏土地承包方案、承包方及承包土地的详细情况、土地承包合同等法定依据，有关确权决定不能作为颁证的法定依据，遂提起行政诉讼，请求撤销开县人民政府给赵昌顺颁发的（2010）第CQ313903060140号农村土地承包经营权证。


分歧


对土地登记管理机关向权利人颁发土地承包经营权证的依据存在不同认识。　一种意见认为，被告开县人民政府在第三人没有提供承包合同的情况下，直接根据行政确认决定向第三人颁发土地承包经营权证缺乏法律上的依据。另一种意见认为，该土地行政确认决定可以视为承包合同。


评析


笔者同意第二种意见。对土地承包合同作实质理解，丰富了农村土地承包经营权属登记案件的审理思路，有利于维护农村土地承包经营关系的稳定。不过，审判实践中需注意两个方面的问题：


第一，尽管农村土地使用权权属争议大都涉及土地承包经营权纷争，但土地使用权属争议和土地承包经营权属争议并非相同意义的概念。土地使用权行政确认决定必须包含证明土地承包经营关系的内容，方可视为承包合同。否则，不能视为承包合同作为颁发土地承包经营权证的依据。


第二，行政确认决定并非标准的土地承包合同，一般不具有确定承包经营期限的内容，而登记机关在权属证书中对承包经营期限的确定却是法定事项。因此，诉讼中法院对登记机关确定承包期限的审查存在一定障碍。对此，国家土地承包期限政策规定和当地同类土地的承包期限可作为基本的判断标准。


（作者单位：重庆市第二中级人民法院）
广东省珠海市人民政府


珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法

珠海市人民政府令第28号
　　

《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》已经二000年九月十五日市人民政府第24次常务会议审议通过，现予发布，自二OO一年二月一日起施行。


市长 方璇
二OO一年一月十七日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法

　　第一条 为规范我市城区住宅小区物业管理服务收费，维护物业管理公司及业主的合法权益，促进物业管理市场的健康发展，根据《跌海市住宅小区物业管理条例》，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于本市城区范围内具有物业管理主管部门核准的资质，经工商行政管理机关登记注册领取营业执照的物业管理公司，对住宅小区物业提供社会化、专业化服务而收取的物业管理服务收费。
　　本办法所称物业，是指已建成并交付使用的住宅及其附属的设施、设备和相关场地。
　　本办法所称业主，是指物业的所有权人。
　　本办法所称物业管理服务收费，是指物业管理公司接受业主的委托，对其物业、绿化、卫生、道路交通、治安和环境容貌等项目开展日常管理、维护、修缮、整治服务所收取的费用。
　　本办法所称城区，是指香洲区行政区域范围。
　　第三条 香洲区价格主管部门是本市城区物业管理服务收费的主管部门。香洲区价格主管部门应当会同香洲区物业管理主管部门加强对本市城区物业管理服务收费的监督和管理。
　　第四条 物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与业主的承受能力相适应的原则。
　　鼓励物业管理公司开展正当的价格竞争，防止价格垄断和牟取暴利行为。
　　第五条 物业管理服务收费实行市场调节价和政府指导价。
　　(一)已成立业主委员会的，物业管理服务收费的标准由业主委员会与物业管理公司在《物业管理委托合同》中参照《住宅小区物业分级参考标准》和政府指导价约定或由双方协商确定；仍不能确定的，由香洲区物业管理主管部门指定中介服务机构组织招标投标确定。
　　(二)物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，物业管理服务收费由物业管理公司在政府指导价标准上下20％的幅度内提出，经香洲区价格主管部门核定后，报市价格主管部门批准。
　　由于住宅小区规模小、物业管理经营成本高等特殊原因，无法执行政府指导价标准的，由香洲区物业管理主管部门指定中介服务机构组织招标投标确定；仍不能确定的，物业管理服务收费标准，由物业管理公司提出，经香洲区价格主管部门核定后，报市价格主管部门批准。
　　第六条 本市城区住宅小区物业管理服务收费政府指导价的标准(按每月每平方米房屋建筑面积计算)如下：
　　(一)多层住宅(7层及以下)。
　　一级：每平方米0.55元；
　　二级：每平方米0.45元；
　　三级：每平方米0.40元；
　　四级：每平方米0.35元。
　　(二)高层住宅(8层及以上有电梯)。
　　一级：每平方米1.20元；
　　二级：每平方米1.00元；
　　三级：每平方米0.90元；
　　四级：每平方米0.80元；
　　五级：每平方米0.70元。
　　不带电梯的高层住宅物业管理服务收费标准按多层住宅的标准执行。
　　高层住宅中不使用电梯的底层住户物业管理服务收费按高层住宅标准的80％收取，不分摊公共电梯的电费。
　　第七条 住宅小区内的办公用房的物业管理服务收费按住宅标准的200％收取，商业用房的物业管理服务收费按住宅标准的300％收取。
　　住宅小区临街商铺的物业管理服务由业主与物业管理公司商定，如业主需要住宅小区物业管理公司提供物业管理服务的，物业管理服务收费标准由业主与物业管理公司在《物业管理委托合同》中按照上款标准约定或由双方协商确定。
　　空置物业的物业管理服务收费按住宅标准的50％收取。
　　高尚住宅区、别墅区的物业管理服务收费标准依据业主的要求和物业管理服务的内容、质量和深度，按优质优价的原则确定。
　　第八条 物业管理服务收费不包含小区及楼宇内的公共水电费，公共水电费的分摊办法按国家和省有关规定执行。
　　住宅小区内的机动车停放服务收费必须经香洲区价格主管部门批准后方可收取，并作为物业管理服务费的收入。住宅小区机动车停放服务收费办法由市政府另行制定。
　　第九条 市价格主管部门可以根据市场物价的变动情况对物业管理服务收费政府指导价的标准作适当调整，报市政府批准后向社会公布。
　　第十条 根据物业管理公司的物业管理服务内容、质量、深度，物业管理服务收费可在政府指导价标准基础上浮动。
　　获得全国城市物业管理优秀示范称号的物业，物业管理服务收费可在政府指导价标准的基础上上浮不超过15％。获得全国城市物业管理优秀称号的物业，可上浮不超过10％，获得省城市物业管理优秀称号的物业，可上浮不超过5％。
　　物业管理服务水平达不到《住宅小区物业分级参考标准》的最低等级，物业管理服务收费在政府指导价最低标准基础上适当降低。
　　第十一条 香洲区物业管理主管部门会同香洲区价格主管部门根据《住宅小区物业分级参考标准》对住宅小区物业进行定级。
　　第十二条 对物业管理公司实行资质管理制度。从事物业管理的公司必须向香洲区物业管理主管部门申领《珠海市物业管理资质证书》，并在工商行政管理机关办理登记注册，领取营业执照后才能经营物业管理服务业务。
　　第十三条 物业管理服务收费实行许可证制度。物业管理公司必须向香洲区价格主管部门申领《广东省经营服务性收费许可证》，并按规定制作《物业管理服务收费公示牌》。
　　《广东省经营服务性收费许可证》实行年审制度。
　　第十四条 未成立业主委员会的住宅小区物业管理公司申报或调整收费的程序：
　　由物业管理公司向香洲区价格主管部门提出申请，填写《物业管理服务收费申请表》，并提交下列资料：
　　(一)《珠海市物业管理资质证书》；
　　(二)营业执照；
　　(三)小区楼宇总平面图；
　　(四)小区定级证明。
　　第十五条 物业管理公司在《物业管理委托合同》约定以外自行提供服务，未经业主委员会或者业主认可的，业主或者使用人可以不支付服务费用。
　　第十六条 物业管理公司已接受委托实施物业管理并已收取服务费的，其他部门和单位不得再重复征收性质和内容相同的费用。
　　第十七条 业主不按《物业管理委托合同》或政府指导价标准交付物业管理服务费的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；经催收仍不交付的，可累积记帐，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可以依法向人民法院起诉。
　　第十八条 业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》期满，或者物业管理公司违反《物业管理委托合同》规定的，业主委员会可以按照合同约定解聘物业管理公司，重新聘用物业管理公司。
　　第十九条 业主与物业管理公司之间发生的物业管理服务收费纠纷，由香洲区价格主管部门和香洲区物业管理主管部门负责调解。
　　第二十条 物业管理公司违反本办法的，由香洲区价格主管部门根据法律，法规的有关规定处理。
　　第二十一条 本市城区范围以外的住宅小区物业管理服务收费可参照本办法执行。
　　第二十二条 本办法自2001年2月1日起执行。市政府过去颁发的有关物业管理收费的规定与本办法有抵触的，以本办法为准。
　　附：《住宅小区物业分级参考标准》
　　住宅小区物业分级参考标准
　　一、多层住宅：
　　一级：
　　1．小区布局合理，设计档次高、质量好，整体环境优美舒适，绿地覆盖率达到30％以上，有较大规模的园林小景，绿化物修剪整齐美观，维护管理良好。
　　2．公共配套设施完善，维护良好。道路平整顺畅，水、电、消防设施先进，保障及时、有效。
　　3．有住户活动会所，有充足良好的各种文化娱乐、体育等社区文化活动场所和商业等生活服务设施，并能经常开展各种文体活动。
　　4．实行封闭式管理，配备先进保安设备和监控报警系统，保安人员24小时值班、巡逻，区内治安秩序良好。
　　5．环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，楼内大堂洁净无灰尘，区内无卫生死角、无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。
　　6．管理人员素质高，文明礼貌，服务周到。
　　二级：
　　1．小区内绿地覆盖率达到25％以上，园林绿化维护管理良好。
　　2．公共配套设施维护良好。道路平整顺畅，水、电、消防设施保障有效。
　　3．有较好的社区活动场所，并能开展文体活动。
　　4．保安人员24小时值班、巡逻，保护小区安全。
　　5．环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。
　　三级：
　　1．小区内绿地覆盖率达到20％以上，园林绿化生长较好。
　　2．公共配套设施完好。水、电、消防设施齐全有效。
　　3．有公共社区活动场所，基本适应公共活动。
　　4．保安人员24小时值班，保持小区安全。
　　5．环境清洁卫生，公共场地保持清洁，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。
　　四级：
　　1．小区内绿化维护正常。
　　2．公共配套设施完整。符合设计要求，能有效为小区服务。
　　3．保安人员24小时值班，保持小区安全。
　　4．环境清洁卫生，保持公共场地清洁，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。
　　二、高层住宅(商住楼)
　　一级：
　　1．小区(或大楼)布局合理，设计档次高、质量好，用料上乘，环境优美舒适。绿地覆盖率达到30％以上，有园林小景，绿化物修剪整齐美观，维护管理良好。
　　2．公共配套设施完善，维护良好。道路平整顺畅，电梯、水、电、消防设施先进，保障有效。
　　3．有良好的住户活动会所和先进完善的各种文化娱乐，体育等社区文化活动场所，并能经常开展各种文体活动，商业等生活服务设施配套适用、方便。
　　4．实行封闭式管理，配备先进保安设备和监控报警系统。保安人员24小时值班、巡逻，区内治安秩序良好。
　　5．环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，楼内大堂洁净无尘，区内无卫生死角、无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。
　　6．管理人员素质高，文明礼貌，服务周到。
　　二级：
　　1．小区内绿地覆盖率达到25％以上，园林绿化修剪整齐美观，维护管理良好。
　　2．公共配套设施完善。道路平整顺畅，电梯、水、电、消防设施保障有效。
　　3．有良好的社区文化活动场所，并能经常开展各种文体活动。
　　4．保安人员24小时值班、巡逻，区内秩序良好。
　　5．环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，区内无卫生死角、无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。
　　6．使用高档电梯。
　　7．有先进，完善的消防、供水、供电和防盗系统，维护使用良好。
　　三级：
　　1．小区内绿地覆盖率达到20％以上，园林绿化维护管理良好。
　　2．公共配套设施完善。道路子整顺畅，电梯、水、电、消防设施保障有效。
　　3．有较好的社区活动场所，并能开展文体活动。
　　4．保安人员24小时值班、巡逻，保护小区安全。
　　5．环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。
　　6．使用中、高档电梯。
　　7．有较完善的消防、供水、供电和防盗系统，维护使用良好。
　　四级：
　　1．有电梯，小区内绿地覆盖率达到10％以上或有盆花，园林绿化生长较好。
　　2．公共配套设施完好。电梯和供水、供电、消防设施齐全、运作正常，服务良好。
　　3．有公共社区活动场所，基本适应公共活动。
　　4．保安人员24小时值班，保持小区安全。
　　5．环境清洁卫生，公共场地保持清洁，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。
　　五级：
　　1．小区内绿地物管理较好。
　　2．有公共活动场所。
　　3．公共配套设施完好，电梯、供水、供电、消防设施齐全、有效。
　　4．保安人员24小时值班，保持小区安全。
　　5．公共场地环境保持清洁，下水道、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。