浅论建筑物区分所有权的客体

王海宏


　　所谓建筑物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。所谓建筑物区分所有权的客体也已经指区分所有权的标的，因此区分所有权客体也包括两个方面：即单独所有部分和共有部分。单独所有部分主要是指通过一定方式而对建筑物加以区分，由此所分割了的兼具建筑构造上的独立性和使用上独立性的部分房屋。共有部分包括共有和部分及附属物、共同设施等，它们者是区分所有权的客体。
　　由于在区分所有情况下，只能以共有和专有部分作为所有权客体百不能以整个建筑物作为所有权客体，所以在登记过程中，如果各个所有人已就各专有部分进行了登记，那么就不能再将整个建筑物登记为这些人共有。目前由于我国有关房屋登记制度并未对建筑物区分所有的登记作出规定，因此在实践中重复登记现象十分严重。这样就必然会产生锉刀所有等同于共有的误解，从而不利于明确产权归属，解决产权纠纷。
　　在区分所有情况下，单独部分经分割以后成为区分所有权的客体，必须要具备如下几个条件：
　　第一，必须具有构造上的独立性。构造上的独立性又称为“物理上的独立性”，各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，也只有这样才能客观地划分不 部分并为各个所有人独立支配。如一排房屋以墙壁间隔成户。在法律要求构成上的独立性挑三拣四大于，一方面，由于区分所有是要将建筑物仇家为不同部分分而为不同所有者单独所有，因此单独所有权的翻车鱼配权效力所及的客体范围必须明确，要明确划分范围就必须以墙壁、楼地板、大门等作间隔和区分标志。另一方面，只有在客体范围十分明确的情况下，才能确定权利范围，同时准确地判断他人的行为是否构成对某一专有权的损害，如果各个权利的客体伏特计能区分开，也就很难判定某人的权利是否受到侵害。
　　第二，必须具有使用上的独立性，也就是说，建筑物被区分为各个部分以后，第一部分都可以被独立地使用或好玩儿独立的经济效用，不需借助其他部分辅助即可利用，如区分的部分可以用来住人，用作店铺、办公室、仓库、停车场等。假如区分为各个房间以后，该房间并无独立的出入门户，必须利用相信的出入单位门户才能出入，则该肩头并不具有使用上的独立性，从而不能成为区分所有的客体。
　　第三，通过登记予以公示并表现出法律上的独立性，构造上和使用的上独立性，乃是经济上的独立性，只有通过登记才能表现为法律上的独立，也就是说，通过登记使被分割的长期中个部分在法律上形成为各个所有权的客体。如果被分割的各个部分登记为各个主体所有，则建筑物作业为整体不能再作为一个独立物存在。应当指了的是，通过登记表现出一煌法律上独立性，是以构造上和使用上的独立性为基础的，如果构造上或使用上的独立性不复存在，则法律上的独立性也难以存在。例如原被区分所有的二部分同属于一人，间隔除去后，二部分合二为一，是各部分推动其构造上的独立性或使用上独立性，应解释为一个所有权。


北安市人民法院　王海宏
天津市人民政府


天津市人民政府关于修改《天津市展览展销治安保卫工作规定》的决定


（2004年6月21日天津市人民政府第30次常务会议审议通过 2004年6月30日天津市人民政府令第46号公布 自2004年7月1日起施行）



市人民政府决定对《天津市展览展销治安保卫工作规定》（1997年市人民政府令第107号）作如下修改：

一、在原第四条后，增加一条：“经审核，治安保卫工作方案能够确保展览展销活动安全举办的，公安机关应当作出同意答复。”

二、将第十一条第一款修改为：“对违反第三条，或第八条的第（一）、（二）、（四）项，或第九条规定的，给予警告或处1000元以下罚款。”

有关条款序号作相应调整。

本决定自2004年7月1日起施行。

《天津市展览展销治安保卫工作规定》根据本决定作相应的修正，重新公布。



附：天津市展览展销治安保卫工作规定（2004年修正本）

（1988年10月27日市人民政府发布 1997年12月7日市人民政府修订发布 2004年6月30日根据市人民政府《关于修改〈天津市展览展销治安保卫工作规定〉的决定》再次修订公布）

第一条 为保障展览展销活动的安全和良好的秩序，根据国家有关法规，结合本市实际情况，特制定本规定。

第二条 凡在本市举办经济、文化、科技等展览和商品展销活动（以下简称展览展销），均应遵守本规定。

第三条 举办下列各类展览展销，主办单位（含外地及外国和港、澳、台地区来展的接待单位，下同）应制定治安保卫工作方案，经单位负责人签署后，于布展前15日将治安保卫工作方案报公安机关审核，公安机关应在5日内作出答复。

（一）国际性的、全国性的、地区性的、全市性的展览展销；

（二）展出场所面积超过1000平方米同时参观人员日流量在2万人以上的；

（三）各博物馆举办文物展览展出的珍品文物（含一、二级文物）在20％以上的；

（四）非文物博物单位举办的各种文物展览；

（五）应予治安安全审核的其他展览展销。

第四条 治安保卫工作方案应包括下列内容：

（一）展期、展址、展出内容、参展单位及其工作人员数量，参观人员日流量和入场券发售办法；

（二）参加治安保卫工作人员的姓名、性别、年龄、工作单位及职务；

（三）展区布局图纸和新设电气线路、电气设备及消防设施的安装图纸；

（四）机动车、非机动车的运行路线和停靠场地；

（五）消防和其他安全防范措施、处置紧急情况的应急措施；

（六）其他需要说明的事项。

第五条 经审核，治安保卫工作方案能够确保展览展销活动安全举办的，公安机关应当作出同意答复。

第六条 展览展销的安全保卫工作，可由主办单位自行承担，也可由主办单位委托的保安服务单位承担。

第七条 主办单位自行承担治安保卫工作的，应确定一名领导人负责，并根据实际工作需要设置治安保卫组织或配备治安保卫工作人员，实行治安保卫工作责任制。

参展单位和提供场所的单位应协助主办单位做好治安保卫工作。

第八条 展览展销的主办单位和其委托的保安服务单位应当做好以下工作：

（一）按展览展销场所面积严格控制参观人员数量；

（二）发（售）票处、出入口等主要通道应保持畅通；

（三）搭盖临时展棚、安装电器设备以及布展或展出时，必须严格遵守消防安全管理规定；

（四）落实各项有关的治安安全管理的规定。

第九条 宣传品、说明书及其他赠品由主办单位统一组织发赠。参展单位要求自行发赠的，应负责维持现场秩序。

第十条 参观展览展销的人员应当遵守公共秩序，服从工作人员的管理和疏导，不得故意拥挤。

第十一条 公安机关应对展览展销的治安保卫工作实行检查、监督。

第十二条 对违反第三条，或第八条的第（一）、（二）、（四）项，或第九条规定的，给予警告或处1000元以下罚款。

对展览展销存在重大不安全隐患经指出不加改正的，公安机关可以责令停止举办活动。

第十三条 本规定自2004年7月1日起施行。