住宅小区内地下车库的所有权与使用归属

作者：浙江五联律师事务所 童松青律师 张东伟律师

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住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属

一、问题的提出

开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领导产权证的，多年来，人们很少对此进行追问 。今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下：

星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载："使用权面积"和"其中分摊面积"都是7697.6平方米。

开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。

2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。

据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

判决告诉大家，车库并非开发商所能出让的。但由于立法的欠缺，判决并没有解决车库的所有权问题。它用了"管理"和"收益"两个词，回避了最敏感的产权问题。

二、车库的法律属性

有人认为小区土地使用权既然为业主享有，开发商就不能再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。也有人认为，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。还有人认为，业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权，如果承认了地下车库的产权属于发展商，那么就承认了空间权被发展商保留，但既然土地使用权都转让给小区业主了，发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里？从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。

上述观点都是有失偏颇的。地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此，虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。如违法建筑的建造人，他肯定是无法取得法律上的所有权，但实际上他又是违法建筑的所有人，如果其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者违法妨碍其行使正常的居住权，照样要承担民事责任甚至刑事责任。再如，购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时间内，购买人仍然可以凭借相关票证来证明其对该房屋享有所有权。更何况该类地下车库的兴建一般都是经过合法审批手续的，并不存在违法行为。

三、车库的种类

(一) 不得销售的公共配套设施

开发商根据政府规定兴建地下车库，则修建地下车库是他的法定义务，他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位的。如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定："住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售。"象这种情况，如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租，则是违法行为。

(二) 可以销售的公共配套设施

虽然根据政府规定，开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件，开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，系相对独立建筑物，它可以独立使用而不失使用价值。因此，只要在房屋买卖合同中没有特别约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库，且并没有把地下车库面积计入共摊面积内，那么 ，投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权，业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。

(三)非住宅区的配套设施

这一类地下车库只要审批程序合法，当属开发商自由支配，即可以转让，也可以出租，也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权，还有待于国家法律予以明确。目前杭州出台了相应的政策，对此类地下车库准备颁发土地使用权证。我们相信在不远的将来，地下车库将拥有独立的所有权证，届时，作为一项重要的不动产将可以抵押、转让，其所有权权能将能全部得到实现。

(四)利用人防工程进行改造成的下车库

1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》（自1997年1月1日起施行）是我国政府最早对地下空间进行的立法，同时这部法律也是对地下空间利用的最高阶位的法律。该法律规定了地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。同时规定了"谁投资、谁使用、谁收益"原则。由于国家对其使用权有明确规定，因此，在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。

如果投资者将人防工程改建为地下车库，那么首先必须要获得有关行政部门的审核同意，在保证不降低人民防空工程防护能力情况下，才能根据国家对地下车库相关技术规范进行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。

四、如何判断地下车库的归属

醉酒犯罪人的刑事责任能力
孙月琴

　　我国《刑法》第18条第4款规定：“醉酒的人犯罪，应当负刑事责任”，这就从法律上明确规定了醉酒犯罪应负完全刑事责任。然而在近几年的司法实践中对醉酒犯罪的刑事责任能力有了新的说法。笔者在十几年的司法实践中就曾先后遇到三起因醉酒犯罪而被减轻或免除刑事责任的案件。
　　案例一：1997年春，犯罪嫌疑人葛××酒后盗窃一台价值2000余元的摩托车，经大连市第七人民医院鉴定，认为葛××属急性酒精中毒，复杂性醉酒后犯罪，限制刑事责任能力。据此，甘井子区法院于同年7月对其判处有期徒刑一年，缓刑二年。
　　案例二：犯罪嫌疑人王××，1998年10月酒后在大连石化工程公司院内盗走一台价值千余元的摩托车后被抓获，经检察机关批准逮捕，公安机关以王××涉嫌盗窃犯罪移送起诉。1998年11月30日，大连市第七人民医院鉴定认为王××为急性酒精中毒，复杂性醉酒，无刑事责任能力，12月9日公安机关撤销案件，同日将嫌疑人释放。
　　案例三：犯罪嫌疑人陈××，1998年9月16日因欲将其母的房子卖掉遭拒绝而不满，酒后将其母五间瓦房中的三间烧毁，损失价值达2300余元。此案经批准移送起诉后，于1999年3月8日经大连市第七人民医院检查鉴定，陈××系慢性酒精中毒精神病，无刑事责任能力，同年3月10日陈××被释放。
　　醉酒犯罪究竟应否负法律责任?应负何种法律责任?笔者认为答案只有一个，即醉酒犯罪应负完全刑事责任。应该指出，这里所说的“醉酒”仅指因大量饮酒而导致的纯粹醉酒，至于因饮酒而引发并发症导致精神疾病等则应具体问题具体分析。下面笔者从醉酒的含义、特征及醉酒后的责任界定等几个方面谈谈个人看法。
一、醉酒的含义及特征
　　醉酒即酒精中毒，从医学角度讲分为急性酒精中毒和慢性酒精中毒两种。急性酒精中毒又分为生理性醉酒、病理性醉酒和复杂性醉酒；慢性酒精中毒从发展过程看可分为无节制饮酒、中毒期和中毒并发症等阶段。
　　生理性醉酒是指一次过量饮酒而出现的急性中毒，清醒后精神完全恢复正常，这种醉酒者往往不能从中吸取教训，短时间便可重犯。这种人对自己的行为有充分的辨认能力，对醉酒行为后果也有充分的预见性。只要稍加努力，便可完全控制自己不出现醉酒。
　　病理性醉酒是很少发生的存在于极少数人中的特殊醉酒，是指原无醉酒史的人饮用了一般人不致于醉的少量酒后，而出现的深度的中毒现象，一般人能从醉酒中吸取教训，终生不再饮酒，故不复发。该类醉酒者对于饮酒后的后果不能预见，醉酒时已经丧失了对自己行为的辨认和控制能力，从医学角度讲其性质属于与严重的精神病相当的精神疾病。
　　复杂性醉酒是介于上述两类醉酒之间的一种复杂现象，该类醉酒者对自己的行为的辩认和控制能力有所减弱又没有达到完全丧失。
　　慢性酒精中毒者在开始无节制饮酒阶段对自己的行为有辨认和控制能力，而在经过了相当长的一段反复醉酒后，到了中毒期和并发症出现产生了肝、肾等内脏疾病甚至于精神疾病后，有可能对其行为的辨认能力和控制能力相对减弱。
二、醉酒犯罪刑事责任能力的界定
　　刑事责任能力是指行为人辨认和控制自己所实施的危害社会行为的能力，即行为人能够认识自己行为的社会危害性、危害程度和刑事违法性，并在此基础上以自己的意志决定自己的行为方向、实施时间、地点和程序，从而对自己所实施的《刑法》所禁止的危害社会的行为所承担的刑事责任的能力。
　　根据行为人辨认和控制能力程度的不同，又可将刑事责任能力作不同的分类，对于能够辨认和控制自己行为能力的应为完全刑事责任能力，反之为无刑事责任能力，介于二者之间的为限制刑事责任能力。根据这种分类，结合前文所述醉酒类型，笔者认为生理性醉酒犯罪因行为人对自己的行为有辨认和控制能力，自然应为完全刑事责任能力，而病理性醉酒犯罪是由于行为人饮酒引起精神病发作，对自己的行为无辨认和控制能力，这已经超出了醉酒的范围，属于无刑事责任能力。除此之外，复杂性醉酒和慢性酒精中毒者犯罪就当负责任。因为1尽管复杂性醉酒和慢性酒精中毒行为人对其行为的辨认和控制能力有所减弱，但并未完全丧失，况且这种减弱完全是行为人有意识造成的，是一种原因性过错行为，可以说是行为人主观上有罪过；2行为人稍加努(下转第30页)(上接第27页)力完全可以杜绝这种醉酒行为的发生；3醉酒是一种恶习，违背社会公德。正是基于这几点，我国1979年7月1日实施的第一部《刑法》就明确规定了醉酒犯罪必须负刑事责任。1997年10月实施的修改后的新《刑法》仍然将醉酒应负刑事责任列入法律条文之中。笔中先后查阅了近十年来全国人大常委会制定的有关刑法方面的23个条例、补充规定和在各种民事、经济、行政法律中“依照”“比照”刑法有关规定追究刑事责任的130多个条文，从来都没有涉及醉酒犯罪问题。因此，在刑法没有修改之前或有关醉酒犯罪的刑事责任能力的司法解释出台前，对于醉酒的人减免刑事责任都有悖于现行刑法，有悖于我国刑法罪刑法定原则和有法必依、执法必严的方针。现行法律无论是否“合理”，他都是人们必须遵守的行为规范，人们只能让自己的行为、认识去适应法律，以法律为坐标，修正自己的行为，而不能让法律去适应个人行为、认识。因此，在实践中法医学界提出的复杂性醉酒和慢性酒精中毒负限制刑事责任能力的观点是错误的，与现行刑法精神相悖，不应认同。况且实践中对醉酒鉴定矛盾百出，如案例一、二同为复杂性醉酒犯罪，一例为限制刑事责任能力而被判缓刑，另一例则因无刑事责任能力被释放。案例三中嫌疑人的犯罪动机、目的很明确，能够控制和辨认自己的行为能力，却被认定无刑事责任能力，做出这种鉴定是不合法也不合理的。至于病理性醉酒因其属于饮酒引发的精神病，不应负刑事责任。
三、病理性醉酒与其它类型醉酒的区别
　　既然病理性醉酒属精神疾病，不负刑事责任能力，那么实践中应严格注意病理性醉酒犯罪与其他醉酒犯罪的区别。首先，病理性醉酒从表面看是一种醉酒状态，实质上是属于饮洒引发的精神病，属精神病范畴，是一种病态反映；其它类型的醉酒仅仅是一种酒精中毒，而非病态反映，不会有本质的不同。其次，病理性醉酒多无行为能力，因此更谈不上对自己行为的辨认和控制能力；而其它类型醉酒，醉酒者在醉酒期间，不仅有行为能力，而且对自己的行为有辨认和控制能力或者仅仅相对减弱。另外，病理性醉酒在精神病发作期间无意识能力，而其它类型醉酒者，对自己的行为是有意识而为之，尽管酒醒后，可能对行为记忆不请或全无记忆，但这仅仅是一种事后记忆丧失，而不是行为或对行为的辨认和控制能力丧失。比如例二中的王××从厂内盗窃摩托车，骑到自己住处，途中遇到熟人，问及车的来历，应答自如，而在案发后，对整个盗窃过程失去记忆，这仅仅是事后记忆丧失，其盗窃过程是有意识而为之，并不影响其盗窃罪的成立。
　　综上所述，笔者认为醉酒犯罪应负刑事责任，实践中应严格执行《刑法》第18条第4款之规定。至于病理性醉酒因其不属醉酒范畴，而属精神病范畴，对其刑事责任能力应做精神病鉴定，适用《刑法》第18条第1款之规定。
　　(作者单位：辽宁省大连市甘井子区人民检察院)