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四川省泸州市人民政府


泸州市城市房屋拆迁管理实施办法

泸州市人民政府令

第49号

　　《泸州市城市房屋拆迁管理实施办法》已经2007年1月24日市政府第39次常务会议讨论通过，现予以发布，自发布之日起30日后施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长　　朱以庄

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○七年二月二日


泸州市城市房屋拆迁管理实施办法

　　第一章总则

　　第一条为了加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《四川省城市房屋拆迁管理条例》和《四川省城市房屋拆迁补偿评估管理办法》等的规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
　　第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。
　　第四条拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
　　本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
　　本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
　　第五条泸州市规划建设局是本市行政区域内城市房屋拆迁工作的行政主管部门，对本行政区域内城市房屋拆迁实施监督管理。泸州市房地产管理局承办市辖三区城市规划区范围内的城市房屋拆迁的具体日常工作。
　　各区建设行政主管部门对市辖三区城市规划区外的国有土地上的城市房屋拆迁工作实施监督管理。各县人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
　　公安、教育、电信、供电、供水、供气和广播电视等部门应当及时协助办理被拆迁人的户口迁移、学生转学、电话移机、有线电视迁装和水、电、气供应等有关事宜，除按国家有关规定外，不得额外增加拆迁人和被拆迁人的负担。
　　国土部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

　　第二章拆迁管理

　　第六条房屋拆迁实行拆迁许可证制度。申请领取房屋拆迁许可证的，应当持下列文件和资料，向房屋所在地房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，经批准取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
（一）建设项目批准、核准或备案文件；
（二）建设用地规划许可证；
（三）国有土地使用权批准文件；
（四）拆迁计划和拆迁补偿安置方案；
（五）金融机构出具的拆迁补偿安置资金存款证明；
　　前款第（四）项中的内容包括：确切的拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、拆迁工程的开工和竣工时间，被拆迁房屋状况及其附属物的状况（如：房屋用途、面积、权属等）、补偿安置方案（各种补偿、补助费用的概算、产权调换房屋安置的标准、房源及相关证明材料、过渡用房或者其他临时过渡措施及补偿形式等）。
　　第七条房屋拆迁管理部门应当在受理拆迁许可申请之日起30日内，对申请事项进行审查。对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；对不符合条件的，不予颁发房屋拆迁许可证，并书面告知理由。
　　第八条政府实施净地出让或土地储备需要拆迁房屋的，房屋拆迁管理部门可以向出具了符合要求的拆迁计划和拆迁补偿安置方案并取得拆迁补偿安置资金存款证明的国有土地储备机构，颁发房屋拆迁许可证。
房屋拆迁管理部门不得向临时机构颁发房屋拆迁许可证。
　　第九条房屋拆迁管理部门应当在发放房屋拆迁许可证的同时，将建设项目名称、房屋拆迁许可证批准文号、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、实施拆迁单位、拆迁工作人员、补偿方式、安置地点等事项，以房屋拆迁公告的形式在拆迁现场予以公布。
　　第十条拆迁补偿安置资金由拆迁人在申请拆迁许可证时，足额存入拆迁项目所在地办理存款业务的金融机构，由房屋拆迁管理部门、拆迁人和金融机构对拆迁补偿安置资金使用监督事项签订协议，实行专款专用。拆迁补偿安置资金的使用，由房屋拆迁管理部门出具资金用途的说明，由出具拆迁补偿安置资金证明的金融机构拨付。
　　拆迁补偿安置资金的存款额度，应当不少于扣除安置现房价值后该项目的补偿安置总额。
　　第十一条房屋拆迁管理部门应当对拆迁安置地点、户型等进行实地查核。安置用房质量不合格的，不具备合法产权证明或权属有争议的，以及不具备居住、生活条件的，不得用于拆迁安置。
　　第十二条拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
（一）新建、扩建、改建房屋；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）租赁房屋。
　　房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，在房屋拆迁许可证颁发之日起5日内，书面通知国土、工商等有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。
　　第十三条拆迁人实施房屋拆迁不得超越房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限。确需延长拆迁期限的，拆迁人应当在批准拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁的申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。批准延长期限的，延长期限不得超过6个月。逾期未申请的，其房屋拆迁许可证自行失效，拆迁人应当重新提出城市房屋拆迁许可申请。
　　第十四条拆迁人可以自行拆迁，也可以采取招标或者协议的方式委托拆迁。实施拆迁的单位应当具有房屋拆迁资格。
　　房屋拆迁管理部门不得充任拆迁人或者接受拆迁委托，也不得设立房屋拆迁公司。
　　第十五条拆迁人委托拆迁的，应当向接受委托的拆迁单位出具委托书，签订书面拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。
接受委托的拆迁单位，不得以任何形式转让拆迁业务。
　　第十六条拆迁人与被拆迁人应当在房屋拆迁管理部门公布的拆迁期限内，依照本办法的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项签订房屋拆迁补偿安置书面协议。
　　第十七条房屋拆迁补偿安置协议包括以下主要内容：
（一）被拆迁房屋的权属、地址、面积、用途、结构、楼层；
（二）补偿形式、补偿标准、补偿金额和结算方式；
（三）实行产权调换的，载明安置房屋的权属、地址、面积、用途、结构、楼层和拆迁过渡方式、过渡期限；
（四）搬迁期限，违约责任和解决争议方式；
（五）其他约定事项。
　　拆迁补偿安置协议示范文本由市房屋拆迁管理部门统一拟制，供拆迁当事人参照使用。
　　第十八条被拆迁人按照城市房屋拆迁管理规定标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税；因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
　　第十九条拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
　　第二十条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议或者拆迁当事人一方拒绝商谈补偿安置事宜的，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起60日内依法申请行政复议或者3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
　　第二十一条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
拆迁人未按规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，或者未向公证机关办理证据保全的，不得实施强制拆迁。
　　第二十二条拆迁人转让尚未完成拆迁补偿安置的建设项目，应当经房屋拆迁管理部门同意，并办理拆迁许可证变更手续。原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转让给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
　　第二十三条拆迁人应当在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁政策、拆迁补偿补助标准、产权调换房源、拆迁工作流程、拆迁实施单位和评估单位名称及其工作人员名单等事项，并向被拆迁人、房屋承租人做好拆迁政策的宣传、解释工作。
　　第二十四条拆迁人应当按照城市规划要求，拆迁建设用地红线内所有需要拆迁的房屋和其他附属物。
　　第二十五条拆迁人应当在安置房交付使用之日起3个月内，凭国家和省规定的有关证件、资料到建设行政主管部门、土地管理部门办理安置用房产权登记和土地使用权登记手续，被拆迁人应当予以配合。
　　第二十六条法律、法规对拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等另有规定的，从其规定。
　　第二十七条房屋拆迁管理部门应当建立健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案的管理。

　　第三章拆迁补偿与安置

　　第二十八条拆迁补偿安置的面积按照被拆迁房屋的建筑面积计算。对被拆迁房屋建筑面积的认定以房屋权属证书记载为准。拆迁当事人认为房屋权属证书记载面积与实际面积不一致的，对确属原房结构，且符合建筑面积计算标准的，以依法设立的房屋面积鉴定机构实际测量的面积为准。
被拆迁房屋使用性质的认定，以房屋权属证书记载为准。拆迁公告发布前的住宅房屋，已经依法取得城市规划和土地行政主管部门改变用途的批准文件的，按照非住宅用房进行补偿。
　　第二十九条拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当按建筑物重置价结合成新给予补偿。
　　第三十条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本办法另有规定外，被拆迁人可以选择补偿方式。
　　第三十一条实行货币补偿的，货币补偿的标准，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
　　第三十二条实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人依照本办法第三十一条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。拆迁人应当依照拆迁补偿安置协议约定的面积实行产权调换。
　　拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
　　第三十三条城市房屋拆迁评估，应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的房地产价格评估资质的估价机构，根据被拆迁房屋所在地房地产市场的变化，严格按照估价规范，独立、客观、公正地进行评估。
估介机构的确定应当公开、透明。
　　第三十四条拆迁用于公益事业的房屋、市政基础设施等，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求按原用途、原规模予以重建，或者给予货币补偿。
　　第三十五条拆迁住宅房屋实行产权调换的，应当用符合国家建筑规范的与原被拆迁房屋建筑面积相应的成套房屋进行安置。安置房屋按建筑面积计算并结算差价。
　　第三十六条拆迁非住宅（营业、生产、办公、仓储等）房屋，实行产权调换的，按照与原被拆迁房屋相近的建筑面积安置，具体按以下规定办理：
（一）临街底层营业铺面，可在临街综合楼底层或设计为商业场的临街底层大厅内偿还，临街底层不够偿还的，可在二楼以上偿还或货币补偿；非临街底层及二层以上（含二层）的营业用房在二层以上或小区内安置偿还。
（二）拆迁非大厅式的营业用房采用大厅式安置的，拆迁人应当事先在厅内留出通道。除公用通道外，厅内安置给被拆迁人的使用面积，不得小于被拆除房屋建筑面积的75%。
（三）安置房屋和被拆迁房屋按建筑面积计算并结算差价。
　　第三十七条用于拆迁安置产权调换的住宅房屋，每户房屋产权建筑面积不得低于45平方米。
被拆迁人私有自住住宅房屋产权建筑面积低于45平方米，他处无住房，同时又要求实行产权调换的，按不低于45平方米建筑面积的标准户型进行安置。具体按以下规定办理：
对持有城市居民最低生活保障金领取证的被拆迁人，安置的建筑面积为45平方米的差价款由拆迁人承担，被拆迁人不再支付；超过45平方米不足60平方米的，由被拆迁人按综合成本价结算，超过60平方米以上的由被拆迁人按市场评估价结算。
　　第三十八条拆迁已丧失劳动能力或者没有生活来源的残疾人的自住住宅房屋，应当给予适当照顾。实行产权调换的，按不低于45平方米的相应户型进行安置，补差结算按本办法第三十七条规定办理。被拆迁人享有的各项补偿补助费，对贫困残疾人在规定标准上提高20%补偿。残疾人过渡用房，自行解决确有困难的，由拆迁人提供周转用房解决。
　　第三十九条拆迁出租房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人只对被拆迁人进行补偿安置。被拆迁人与房屋承租人不能解除租赁关系的，实行产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
　　第四十条拆迁有产权不明确的房屋，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门批准，同时提供相应的资金或房屋担保后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
　　第四十一条对拆迁设有抵押权的房屋实行货币补偿或者产权调换的，由抵押人和抵押权人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。抵押人不能清偿债务或不能重新设置抵押的，只能作产权调换。抵押人与抵押权人在房屋拆迁公告规定的期限内不能重新达成抵押协议的，按本办法第四十条规定程序办理证据保全后实施拆迁。
　　第四十二条实行产权调换的，对被拆迁人的安置地点应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和旧城改造的原则确定。安置用房不能一次解决的，应当在协议中明确过渡期限，自合同约定的被拆迁房屋交房之日起，过渡期限不得超过18个月。
因公益性建设项目需要拆迁的房屋，实行异地安置或货币补偿。
　　第四十三条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付临时安置补助费、搬迁补助费。
　　在规定的过渡期限内被拆迁人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费。由拆迁人提供周转房过渡的，不再支付临时安置补助费。但周转房建筑面积低于被拆除房屋建筑面积50%的，不足原面积部份，按该类房屋使用性质补助费标准的50%付给临时安置补助费。
　　拆迁非住宅房屋造成停产停业损失的，由拆迁人支付被拆迁人停产、停业损失补助费。
　　搬迁补助费由拆迁人一次性支付，需要过渡的，付给两次搬迁补助费。
　　临时安置补助费标准参照被拆除房屋及其附属物的同区位、同类型房屋的市场租金确定。
　　第四十四条实行货币补偿的，应付给45日临时安置补助费；拆迁非住宅造成停产停业损失的付给45日停产停业损失补助费；实行产权调换的，自被拆迁房屋交与拆除之日起至被拆迁人接到拆迁人安置房交付使用书面通知的次月止，付给临时安置补助费、停产停业损失补助费。
　　第四十五条拆迁当事人双方应当遵守过渡期限的规定。拆迁人不得擅自延长过渡期限；由拆迁人提供周转房的，被拆迁人到期不得拒绝腾退周转房。
　　因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，自签订协议并搬迁交房之日起计算，过渡期逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费；逾期半年以上不足1年的，按月增加1倍临时安置补助费；逾期1年以上的，按月增加2倍临时安置补助费。对由拆迁人提供周转房过渡的被拆迁人，从逾期之日起按月付给临时安置补助费；逾期1年以上的，按月增加1倍付给临时安置补助费。
　　非住宅房屋因拆迁人的责任超过过渡期限的，按前款规定增加发放停产停业损失补偿费用。
　　第四十六条因城市房屋拆迁发生的被拆迁人的户口迁移以及电话、水、电、气、有线电视拆除、迁移、重新安装等费用，由拆迁人按照拆迁当时合法的收费标准补偿被拆迁人。
实行产权调换，原被拆迁房屋具有水、电、气等设施的，由拆迁人承担水、电、气等设施的安装、增容等费用。
　　第四十七条本办法所列临时安置补助费，搬迁补助费、停产停业损失补偿费用等各项补偿、补助费标准，另行制定，由市、县建设行政主管部门根据市场变化情况定期调整报同级人民政府同意后公布施行。
本办法所列各类房屋综合成本价和重置价格，由市、县建设行政主管部门制定、定期调整并报同级人民政府同意后公布施行。

　　第四章法律责任

　　第四十八条违反本办法规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十四条、第三十六条的规定进行处理：
（一）未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的；
（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
（三）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
（四）擅自延长拆迁期限的。
　　第四十九条违反本办法规定，将拆迁补偿安置资金挪作他用的，由县级以上房屋拆迁管理部门根据《四川省城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定，责令限期补足；逾期拒不补足的，可处以10万元以上100万元以下罚款；尚未实施拆迁的，吊销房屋拆迁许可证；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十条违反本办法规定，拆迁人未按规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供安置用房、周转用房的，由县级以上房屋拆迁管理部门根据《四川省城市房屋拆迁管理条例》第三十五条规定，责令限期改正，并处5万元以上50万元以下罚款。拒不改正的，吊销房屋拆迁许可证。
　　第五十一条房屋拆迁管理部门及其工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，按照《四川省城市房屋拆迁管理条例》第三十七条规定，对直接负责的主管人员和直接责任人员依法给予行政处分；给他人造成损失的，应依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违法颁发房屋拆迁许可证的；
（二）对违规挪用拆迁补偿安置资金行为不及时制止和查处的；
（三）未按规定公布拆迁公告的；
（四）充任拆迁人或者接受拆迁委托的；
（五）设立拆迁公司的；
（六）不及时制止拆迁人强迫搬迁或者擅自组织强制拆迁的；
（七）违法作出行政裁决的；
（八）违法实施强制拆迁的；
（九）玩忽职守，假公济私的；
（十）利用职务之便，收受贿赂或谋取不正当利益的。

　　第五章附则

　　第五十二条在本市城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本办法执行。
　　第五十三条本办法自发布之日起30日后施行。