商品房销售法律实务与婚姻法解释三对购房的影响/章建国

作者:法律资料网 时间:2024-06-16 19:02:11   浏览:8791   来源:法律资料网
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          商品房销售法律实务与婚姻法解释三对购房的影响

主讲:章建国 律师
安徽景旺律师事务所
电话:13856233909 / 2838123

一、讲座所涉法律法规规章及司法解释
中华人民共和国城市房地产管理法
城市房地产开发经营管理条例
《商品房销售管理办法》
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定
商品房销售面积测量与计算(1998年12月22日起实施)
《安徽省契税暂行办法》
《婚姻法解释三》
二、商品房的界定及包括范围
(一)商品房的界定
商品房在中国兴起于80年代,它是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅,均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外,从法律角度来分析,商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。
商品房的界定及包括范围
(二)商品房包括的范围
普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房,职工已购公有住房、动迁房、职工集资建房、职工住宅和其他划拨土地上的住房,销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。
三、商品房预售条件
房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
四、商品房现售条件
商品房现售,应当符合以下条件:   (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产 开发企业资质证书;   (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;   (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;   (四)已通过竣工验收;   (五)拆迁安置已经落实;   (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件, 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日 期;   (七)物业管理方案已经落实。
五、商品房的销售广告
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
六、商品房的定金
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
七、合同生效与备案
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
八、拆迁补偿安置协议效力
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。
九、一房二买的后果
具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
  (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
十、隐瞒信息的后果
出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
  (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
  (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
十一、恶意串通的后果
买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
十二、房屋风险的转移
对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。
  房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。(保留相关证据)
十三、买受人解除合同情形
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
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辽宁省人民政府办公厅关于印发辽宁省失信黑名单企业惩戒联动实施办法(试行)的通知

辽宁省人民政府办公厅


辽宁省人民政府办公厅关于印发辽宁省失信黑名单企业惩戒联动实施办法(试行)的通知

辽政办发〔2012〕37号


各市人民政府,省政府各厅委、各直属机构:
  经省政府同意,现将《辽宁省失信黑名单企业惩戒联动实施办法(试行)》印发给你们,请结合实际,认真组织实施。
  各地区、各有关部门和单位要高度重视,按照《辽宁省失信黑名单企业惩戒联动实施办法(试行)》要求,在全省建立失信惩戒联动机制。实施失信惩戒联动将列为对各市政府及省直有关部门“信用辽宁”建设绩效评议考核内容。省信用主管部门要对开展失信惩戒工作进行指导,定期通报和交流工作进展情况。



  二○一二年七月十七日



辽宁省失信黑名单企业惩戒联动实施办法(试行)

第一章 总  则

  第一条 为加快推进全省社会信用体系建设,改善全省信用环境,根据《中共辽宁省委办公厅辽宁省人民政府办公厅关于印发〈辽宁省全面推动“信用辽宁”建设工作方案〉的通知》(辽委办发〔2009〕54号)、《辽宁省企业信用信息征集发布使用办法》(省政府第220号令),特制定本办法。
  第二条 本办法所称企业,是指企业、社会团体和非法人经济组织(以下统称企业)。
  第三条 凡在本省行政区域内登记注册从事各项经营活动的企业,必须遵循诚实、守信的原则,在日常交易活动中的失信行为适用本办法。
  第四条 实施失信惩戒联动的信用信息,应当以工商、纳税、合同履约、产品质量、物价、环保、劳动保障、公安、法院、信贷等信用记录为重点。
  第五条 本办法由省级信用主管部门组织实施,行政机关、职能管理部门、公用事业单位、行业服务机构为执行本办法的主体。省级信用数据征集机构具体负责失信黑名单企业数据库的建立、维护和管理。

第二章 失信信用信息分类

  第六条 企业信用信息,由守信信用信息和失信信用信息构成,其中失信信用信息分为提示信用信息和警示信用信息。
  第七条 企业提示信用信息包括:
  (一)未通过行政机关依法进行的专项或者定期检验的记录;
  (二)受到罚款、没收违法所得、没收非法财物或责令停产停业等行政处罚的记录;
  (三)纳税人被税务机关认定为“非正常户”的记录;
  (四)不依法签订或履行《劳动合同》、开展集体协商、签订和履行《集体合同》的记录,不实行职工代表大会制度的记录,不实行厂务公开民主管理制度的记录;
  (五)拖欠社会保险费的记录;
  (六)发生一般产品质量安全或生产安全事故的记录;
  (七)法院认定的被执行人的一般失信行为记录;
  (八)法律、法规、规章等规定可以记入的其他提示信用信息。
  第八条 企业警示信用信息包括:
  (一)制售假冒伪劣产品和侵犯知识产权的记录;
  (二)因违法行为被行政机关撤销或者吊销许可证、营业执照的记录;
  (三)因违反财经法律、法规、规章等规定受到财政、审计机关处理的记录;
  (四)乱收费、乱涨价、非法集资的记录;
  (五)违反城乡规划许可、建设工程施工许可,受到行政机关查处的记录;
  (六)在招投标活动中,有围标、串标等违法行为,受到行政机关处罚的记录;
  (七)纳税人被税务机关认定为“非正常户”,并且该纳税人存在欠税、发票结存和稽查在案的情况;
  (八)依法被认定骗税或偷逃欠税费的记录;
  (九)拒不支付职工和务工人员工资的记录;
  (十)拒不支付工程款的记录;
  (十一)发生重大产品质量安全或生产安全事故的记录;
  (十二)企业被处以行业禁入处罚的记录;
  (十三)被依法认定违法开展关联交易或者违规担保的记录;
  (十四)法院认定的被执行人的严重失信行为记录;
  (十五)被追究刑事责任的记录;
  (十六)法律、法规、规章等规定可以记入的其他警示信用信息。
  第九条 企业法定代表人或主要负责人、董事、监事及其他高级管理人员的下列失信信息,应记入企业提示信用信息:
  (一)正在被执行刑罚的;
  (二)因犯罪被判处刑罚,执行期满未逾5年的;
  (三)担任因经营不善破产清算的企业法定代表人或主要负责人,并对该企业破产负有个人责任,自该企业破产清算完结之日起未满3年的;
  (四)担任因违法被吊销营业执照的企业法定代表人或主要负责人,并负有个人责任,自该企业被吊销营业执照之日起未满3年的;
  (五)被处以行业禁入处罚,禁入期限届满后未满3年的;
  (六)个人所负数额较大债务到期未清偿或依法被认定偷逃税费的;
  (七)企业存在未执结的债务,根据当事人的申请,人民法院作出限制其法定代表人或主要负责人、董事、监事及其他高级管理人员出境的情形;
  (八)法律、法规、规章等规定的其他情形。

第三章 失信黑名单的确定

  第十条 企业有下列情形之一的,应列入失信黑名单:
  (一)企业在省信用数据交换平台查询有1条以上警示信用信息的;
  (二)企业在省信用数据交换平台查询有3条以上提示信用信息的;
  (三)企业被列入辽宁省典型失信案件名单并被公开予以曝光的;
  (四)省直有关部门认定并以失信黑名单企业报送的,经省信用主管部门审核通过,应列入失信黑名单的;
  (五)经省失信投诉举报平台受理后,省信用主管部门审核后认定为具有严重失信行为的;
  (六)其他应列入失信企业黑名单的情形。
  第十一条 列入黑名单的失信企业须是未注销、未破产的存续企业。
  第十二条 失信企业黑名单有效期与失信记录存续期一致,按照谁提供谁负责的原则进行审查,直至被列入失信黑名单事由消失。
  第十三条 企业对失信不良行为认定或被列入失信黑名单有异议的,可以向省信用数据征集机构提交异议申请,征集机构应当自收到之日起5个工作日内将异议申请报省信用主管部门同时转交异议信息的报送单位进行核实,原信息提供单位自收到核实申请之日起10个工作日内进行核实,确实有误的,应当立即予以撤销或纠正;准确无误的,原信息提供单位应向征集机构提交书面处理意见。原信息提供单位未在规定期限内提出处理意见的,原信息无效,由征集机构予以删除,并根据删除后企业失信情形决定是否继续列入失信黑名单。申诉处理期间,不影响失信行为的记录公示与处理。
  第十四条 企业有下列情形之一的,经报请省信用主管部门批准,可从黑名单上解除。
  (一)企业已履行义务,修复不良信用记录,并经原信息报送单位同意的;
  (二)企业对失信行为作出实质性改正,信用意识明显增强,失信风险显著降低且列入黑名单期间未发生第八条、第九条和第十条的失信内容,并经原信息报送单位同意的;
  (三)出现其他可从黑名单上解除的因素。
  第十五条 失信企业从黑名单上解除的相关程序。
  (一)失信企业提出书面申请,经有关行政部门审核,省信用主管部门核准后予以解除;
  (二)原信息提供单位提出书面申请,省信用主管部门审核后予以解除;
  (三)出现其他可从黑名单上解除的因素,省信用主管部门依据相关规定予以解除。

第四章 失信黑名单的披露

  第十六条 失信企业黑名单应当通过“信用辽宁”网站以及省信用主管部门指定的其他媒体,向全社会公开披露。
  第十七条 失信企业黑名单的披露,应当客观、准确、公正,保证所披露信息的合法性、真实性。禁止披露企业商业秘密。
  第十八条 失信企业黑名单披露时限,应当与其有效期保持一致。

第五章 失信惩戒联动

  第十九条 行政机关、职能管理部门、公用事业单位、行业服务机构在日常监督管理、行政许可、采购招标、评先评优、信贷支持、资质等级评定、定期检验、表彰评优、安排和拨付有关补贴资金等工作中,必须依法查询省信用数据交换平台中失信企业黑名单数据库,并针对被列入黑名单的企业按照各自职能分工采取以下失信惩戒联动措施:
  (一)列为日常重点监控和监督检查对象,并提高监督检查频次。
  (二)撤销其相关荣誉称号,禁止参与评优评先。
  (三)证券经营及服务机构在开展业务活动中,对列入黑名单企业要限制其上市融资、发行企业债券等。
  (四)金融机构可以按照贷款风险成本差别定价的原则,提高贷款利率或拒绝贷款。
  (五)招投标时在招标文件中设置明确的限制性条款,依法禁止参加重大项目招投标。
  (六)在申请列入政府信用担保管理体系时,不予批准;已列入政府信用担保管理体系的,给予黄牌警告或取消资格。
  (七)取消其财政补贴资格,不予以考虑享受政府补贴扶持(拨付财政性补贴资金)等国家政策。
  (八)在办理资质评定、申报、升级、验证、年检中,依据法律、法规对其做出相关限制,或者依法取消有关申请资格。
  (九)政府采购管理中,从列入黑名单起3年内依法禁止参加政府采购活动。
  (十)发票的供应实行收(验)旧供新、严格限量供应等办法。情节严重者,依照税法等规定收缴其发票或者停止发售发票。
  (十一)申报出口货物退(免)税时应从严审核、审批。情节严重者,依照税法规定停止其出口退(免)税优惠。
  (十二)海关行政管理中,依据相关法律、法规暂缓办理新的加工贸易合同备案,以前已备案的,提高日常核查率,核销时下厂实地核查。进出口货物逐票开箱查验。经营活动列入稽查重点。按相关法律、法规规定暂停或撤销企业报关资格、载运海关监管货物业务资格、保税存储业务资格。作为重点税收监控企业。对进口减免税货物的,实施减免税后续重点管理。
  (十三)失信黑名单企业法定代表人或主要负责人、董事、监事及其他高级管理人员等出现第九条第一、二、三、四款情形之一的,不得再担任企业的法定代表人或主要负责人、董事、监事、高级管理人员。应当取消其参与评优评先资格、暂停其执业活动。金融机构限制其办理贷款等。工商部门对其出资设立新经营实体,不予办理工商营业执照。
  (十四)严格限制其新增项目审批和核准、用地审批等。
  第二十条 提倡和鼓励企业、个人和其他组织在开展信用交易或其他活动过程中,查询失信企业黑名单数据库,降低信用风险。

第六章 失信惩戒联动的制度保障

  第二十一条 各部门要高度重视失信惩戒联动工作,加快整合行业内、系统内的信用信息,按要求及时为省信用数据征集机构报送本系统采集的信用信息特别是严重失信信息,加强部门信用制度建设和人员培训,在省社会信用体系建设领导小组的统一部属下,结合本地区本部门实际,抓紧研究制定实施意见并报省社会信用体系建设领导小组办公室备案,强化对经济和社会生活中热点、重点问题的信用监管,加大失信惩戒力度。
  第二十二条 建立健全责任追究制度。对因不查询失信企业黑名单数据库而导致决策或者工作失误并造成严重后果的,有关主管部门要依法追究单位负责人和直接责任人的责任,并通过“信用辽宁”网站予以披露。
  第二十三条 省信用数据征集机构要尽快建立失信黑名单企业数据库,并提供查询和共享服务,制定失信黑名单的公开披露制度,确保失信黑名单的更新及时、准确、有效。
  第二十四条 省社会信用体系建设领导小组办公室定期督查、考评相关部门失信惩戒联动工作落实情况,及时推介失信惩戒经验。

第七章 附  则

  第二十五条 本办法所称的企业失信信息是指本办法生效之后产生的,对于本办法生效前所发生并记录保存下的失信记录不适用本办法。
  第二十六条 本办法由省社会信用体系建设领导小组办公室负责解释。
  第二十七条 本办法自2012年10月1日起实施。



转发国家经贸委《国家重点技术改造项目招标管理办法》的通知

国家煤炭工业局办公室


转发国家经贸委《国家重点技术改造项目招标管理办法》的通知

各省、自治区、直辖市煤炭管理部门,北京矿务局,中国煤炭工业进出口集团公司,中煤建设集团公司,神华集团公司,华晋焦煤公司,伊敏煤电公司,新疆生产建设兵团工业局:
现将国家经贸委《关于印发〈国家重点技术改造项目招标管理办法〉的通知》(国经贸投资〔1999〕262号)转发给你们,请结合煤炭行业的特点,在国家重点技术改造项目招标工作中,认真贯彻执行。


(国经贸投资〔1999〕262号 一九九九年四月七日)

各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团经贸委(经委、计经委),国务院有关部门:
为规范国家重点技术改造项目的招标管理工作,切实提高技术改造投资的质量,现将《国家重点技术改造项目招标管理办法》印发你们,请认真贯彻执行。

国家重点技术改造项目招标管理办法
第一条 为规范国家重点技术改造项目的投资行为,提高技术改造投资效益,加强投资管理,促进技术改造项目的顺利实施,制定本办法。
第二条 国家重点技术改造项目,是指由国务院或国家经贸委批准的技术改造项目。
第三条 国家重点技术改造项目项下的设备采购,具备条件的应按本办法进行招标。
第四条 需进口特定机电产品的技术改造项目,应按国家有关规定进行国际招标。
第五条 利用世界银行、亚洲开发银行等国际金融组织贷款和外国政府贷款进行技术改造的项目,应按有关规定进行招标。贷款方另有规定的除外。
第六条 有下列情形之一的国家重点技术改造项目,可不进行招标:
(一)所需设备只有少数供应商能够提供,不能引起竞争的;
(二)一次交易总金额预计低于100万元人民币或10万美元的;
(三)涉及国家安全、国家秘密的;
(四)国家法律、法规规定不需招标的。
第七条 国家重点技术改造项目的招标,应按照公开、公正、公平和竞争择优的原则,依据有关法律、法规和国家经贸委发布的有关规定进行。
第八条 国家经贸委负责管理国家重点技术改造项目的招标工作,对重点技术改造项目的招标活动进行监督,根据需要进行定期或不定期检查。
第九条 国家经贸委委托中国机电设备招标中心(以下简称招标中心)具体组织实施国家重点技术改造项目招标工作,并对招标机构的业务进行指导,不断提高国家重点技术改造项目招标工作的服务质量。
第十条 参与国家重点技术改造项目招标的招标机构,应具有国家经贸委确认的资格。招标机构应规范招标行为,保证服务质量,接受国家经贸委及行业主管部门的管理监督,尊重企业的自主权。
第十一条 企业申报进行招标的国家重点技术改造项目,应附与有资格的招标机构签订的《招标委托意向书》;项目批准后,应与招标机构签订《招标委托书》。
第十二条 技术改造项目的招标收费,应严格按照国家有关规定执行。
第十三条 项目单位有下列行为之一的,国家经贸委依据有关规定给予相应处罚:
(一)符合招标条件而未进行招标的;
(二)故意将项目分散,缩小投资额度以逃避招标的;
(三)办理委托招标手续后无合理原因不实施招标的;
(四)违反公平竞争原则干预招标,致使不应中标的投标人中标的;
(五)定标后无正当理由不与中标方签订合同的。
第十四条 招标机构有下列行为之一的,国家经贸委依据有关规定分别对其作出中止招标活动、降低招标资格等级、取消招标资格等处罚:
(一)擅自调整招标内容的;
(二)与项目单位串通,损害第三人合法权益的;
(三)虚假招标或招标行为不规范的。
第十五条 本办法由国家经济贸易委员会负责解释。
第十六条 本办法自发布之日起施行。