商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题(一)/刘金锋

作者:法律资料网 时间:2024-05-20 23:11:23   浏览:8294   来源:法律资料网
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商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题(一)

刘金锋


 (一) 关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题

  《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任"。因此,出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时,就应认定为要约:1.出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺;2.该允诺和说明具体确定; 3.对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。出卖人违反该内容的,应承担违约责任。

  (二) 关于认购协议与定金的问题

  认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书,与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系,约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务,只要当事人为缔结本约进行了磋商,就履行了预约的义务,而对于是否缔结了本约则在所不问。一般情况下,认购书中有定金条款,是为了保证买受人与出卖人之间订立房屋预售合同或买卖合同而交付的定金,在性质上属于立约定金,立约定金所担保的是定约行为。双方当事人不能就本约条款协商一致的,并不能一概认定为当事人拒绝订立本约,而适用定金罚则。可以分为以下二种情况分别予以处理:1.如果双方争议的条款在认购协议中已经出现,说明双方曾经为此达成一致意见,双方在签订正式合同时即应当接受,否则即属于拒绝订立本约,是对预约的违反,因而可以适用定金罚则;2.如果双方无法达成一致的条款在认购协议中未曾出现,当事人协商不成时,不能就此认定为任何一方当事人违反预约的约定,因而不适用定金罚则,定金应退还买受人。

  (三) 关于办理房屋权属证书的问题

  现因办证发生的纠纷,往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。为解决购房人在入住后,长期拿不到房屋产权证书,购房人无法行使房屋所有权,合法权益遭受侵害的情况,《解释》第十八条 规定“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”;第十九条 规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”
  此类案件中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下,如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。权属登记通常先由开发商完成初始登记,之后才由各个买受人办理分户登记。开发商负有的办证义务主要分两部分:一是初始登记时的办理义务;二是买受人申办产权时其所承担的协办、通知义务。双方当事人在合同中没有约定违约金的,按照《解释》的规定"可以按照已付购房款的总额,参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算"。

   (四) 关于双倍赔偿的问题

  对房地产开发公司严重违反诚实信用原则,损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为,《解释》中第8条、第9条、第14条分别规定了6种情况下商品房买卖合同纠纷可适用惩罚性赔偿。但买受人要求惩罚性赔偿胜诉的很少,原因很多,其一是当事人对所发生的纠纷是否与《解释》规定的情形一致考虑不周,诉讼的期望值过高,遇纠纷就要求惩罚性双倍赔偿,导致败诉;其二是开发商违规操作,边开发边办理相应的行政审批手续,如出卖人交付了房屋,但无法办理产权证,而在诉讼之前,出卖人又取得了相关手续,促使商品房买卖合同的目的实现,由于出卖人不及时告知买受人,引发买受人诉讼后,只得撤诉或败诉;其三是各基层法院对惩罚性赔偿理解不一致,认为商品房买卖与其他消费有别,不应在商品房买卖中适用双倍赔偿,因尺度把握不准,导致在适用惩罚性赔偿时缩手缩脚,不敢大胆适用。《解释》并非是对消法49条的直接适用,消法的适用前提是欺诈,《解释》规定的适用惩罚性赔偿的5种情形,都是由于出卖方违背诚实信用原则,欺骗消费者,致使标的物无法交付,或者标的物上具有某种瑕疵造成的。这也就是说,《解释》规定的商品房买卖中的惩罚性赔偿适用原则是,卖方不遵守买卖规则的行为欺诈或者恶意违约,因行为欺诈或者恶意违约而导致合同无效或者被撤销后,所应承担的责任,而不是由于经营者在经营行为中因商品欺诈或服务欺诈而承担的双倍赔偿责任,两者在适用前提上有差距。此外,消法的双倍赔偿的结果和《解释》中的惩罚性赔偿的结果也有不同。《解释》的适用结果是"不超过已付购房款一倍",将惩罚性赔偿的数额控制在"已付房款的一倍以下",和消法的双倍赔偿明显存在着差别。应严格把握适用《解释》规定的标准,只有在由欺诈或者恶意违约等情形下导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,可以请求惩罚性赔偿,即买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍以内的赔偿责任。



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安徽省国营建筑施工企业百元产值工资含量包干实施细则

安徽省人民政府 省计委


安徽省国营建筑施工企业百元产值工资含量包干实施细则
经省人民政府 省计委



一、根据国务院国发(1986)20号文批转国家计委等五个部门制定的《国营建筑施工企业百元产值工资含量包干试行办法》(以下简称试行办法)及国家计委、劳动人事部、中国人民建设银行计施(1986)1431号文《关于审批一九八六年国营建筑施工企业百元产值工资
含量包干综合系数及有关事项的通知》精神,结合我省的实际情况,制定本实施细则。
二、凡符合《试行办法》第二条规定的条件,并在一九八五年前已实行百元产值工资含量包干办法的国营建筑施工企业以及直接为建筑安装服务的建筑构件(钢构件或予制构件)、建机修造、木材加工、材料供应运输等企业,在总结完善的基础上,仍继续实行工资含量包干办法。企业
的主管部门(总公司)以及独立核算的附属医院、学校、科研所等事业单位不试行工资含量包干办法。一九八五年没有实行工资含量包干的企业,今年不再扩大试行范围。
三、工资含量包干系数和工资总额计划按照分级管理的原则分别核定。省属届企业由主管行政部门,地、市(县)属企业,由地、市计委分别会同同级劳动局、建设银行核定后,提出年度工资含量包干综合系数和工资总额计划报省计委。省计委会同省劳动局、建设银行审定后报国家计
委、劳动人事部、中国人民建设银行。在国家审批下达我省的工资含量包干综合系数和工资总额计划范围内,由省计委会同省劳动局,省建设银行审批下达给省主管部门和各地、市计委。省主管部门和各地、市计委,在省计委审批下达的包干综合系数和工资总额计划范围内,分别下达。省
属企业的工资含量包干系数和工资总额计划,由企业主管部门会同省劳动局、建行审批;地、市(县)属企业的工资含量包干系数和工资总额计划由各地、市计委会同同级劳动局、建设银行审批,并报省计委、劳动局、建设银行备案。
在计划执行过程中,上级核定的工资含量包干系数,不准突破。工资总额随实际完成的产值和规定的挂钩考核指标的完成情况浮动。按企业实际完成的产值等指标和核定的工资含量包干系数计算的工资额比上级主管部门下达的工资总额计划有增减时,各建筑施工企业必须编报调整计划
,按省计委、财政厅等五个部门劳计字(86)097号文规定办理。
计划执行中对工资含量包干系数原则上不作调整,个别企业确因特殊情况,需要突破原核定的工资含量系数的,必须专题报告,经开户银行签证。省属企业由主管部门核报;地、市(县)属企业由地、市主管部门核报同级计委会同劳动局、建设银行审核后转报省计委会同省劳动局,建
设银行审批。
四、省直各有关主管部门,各地、市计委,必须编制建筑业(施工)年度计划报省计委审批下达。工资含量包干系数必须与省计委下达的工程质量、竣工率,产值利润率、安全生产指标接钩;直接为建筑安装服务的建筑构件厂,木材加工厂,材料供应运输等企业也必须与下达的产品质
量、安全生产、产值利润指标挂钩,完不成上述任何一项挂钩指标的,必须扣减工资含量包干系数。扣减总比例:凡直接从事建筑安装生产活动的企业,按上级核定的企业工资含量包干系数的20%执行;从事直接为建筑安装服务的有关企业按核定的企业工资含量包干系数的10%执行。
接钩分项扣减比例为:直接从事建筑安装生产活动的企业,其中:工程质量为7%,竣工率为4%,产值利润率为5%,安全生产为4%;从事直接为建筑安装服务的有关企业,挂钩分项扣减比例为,其中:产品质量为5%,产值利润率为3%,安全生产为2%。
挂钩考核指标,均按省计委批准下达的年度计划为准。各项挂钩指标的考核,除产值利润率由同级建行负责下达和考核外,其余指标均按隶属关系由省各有关主管部门、各地,市主管部门进行考核,执行结果报同级计委审核后转报省计委会同省劳动局、建设银行审定。
五、核定工资含量系数的产值,计提含量工资的产值及计算产值利润率的产值,口径必须一致,均按国家统计局关于计算总产值范围的规定执行,单项工程人工挖土石方超过3000M3以上的,其产值和相应的工资额,不包括在工资含量范围内,而另行计算。
六、建筑施工企业的工资基金管理,按现行有关规定办理。企业的含量工资实行“按月予支,按季小结,年终结算,专户存偿,先存后用”的办法。企业都应提出结算资料,作为开户银行监督执行的依据。企业根据上级下达的年度工资总额计划指标,编制季度分月工资。基金使用计划
,经主管部门签章后,计划报送开户银行支取工资。月度按计划予提的含量工资,不足以支付当月职工基本工资和内部经济责任制奖金兑现时,经主管部门同意,可在月度间调剂使用。在动用上年结余时,需申述理由,报经同级劳动部门同意。当年结余的含量工资,可以从税前利润中划出
存入专户,跨年度使用,以丰补歉。
七、根据《试行办法》第八条规定,含量包干工资总额包括材料节约奖,国家计委、劳动人事部、中国人民建设银行计施[1986]1431号文指出:“材料节约奖,要处理好控制工资总额和鼓励企业节约材料的关系,在核定的含量系数内,分别不同情况,拿出一定额度的含量工
资作为材料节约奖专用基金。专用基金的额度每年核定下达”。我省材料节约奖的具体办法,将另行制定。
八、企业的内部分配,要结合核定下达的工资含量包干系数和各项挂钩考核指标进一步落实内部经济承包责任制,认真贯彻按劳分配原则,充分调动职工生产和经营的积极性。但企业的基本工资制度以及工资标准的调整等应按国家和省的有关规定执行,不得自行确定。
九、过去有关规定凡与《试行办法》及本实施细则有抵触的,均以《试行办法》及本实施细则为限。本实施细则自一九八六年一月一日起执行。
十、本实施细则由省计委作统一解释。




1986年9月25日

国家中医药管理局印发关于进一步落实《中医药对外交流与合作十年规划》的指导意见的通知

国家中医药管理局


国中医药发〔2004〕3号

国家中医药管理局印发关于进一步落实《中医药对外交流与合作十年规划》的指导意见的通知

各省、自治区、直辖市及副省级市卫生厅局、中医药管理局、局各直属单位:

  为贯彻落实“三个代表”重要思想和党的十六大精神,促进中医药对外交流与合作工作的全面开展,我局在深入调查研究、广泛征求意见的基础上,提出了“国家中医药管理局关于进一步落实《中医药对外交流与合作十年规划》的指导意见”,(以下简称《规划》指导意见),并在2003年11月25日—26日召开的全国中医药对外交流与合作工作会议上进行了讨论。现将《规划》指导意见印发给你们,希望结合学习贯彻佘靖副部长兼局长、李振吉副局长在全国中医药对外交流与合作工作会议上的讲话精神,从本地区、本单位的实际出发,尽快制定出切实可行的具体措施和办法,切实把《规划》指导意见落到实处,为积极推动中医药更广泛地走向世界做出贡献。



附件:国家中医药管理局关于进一步落实《中医药对外交流与合作十年规划》的指导意见



                                 二○○四年二月四日

附件:

国家中医药管理局关于进一步落实《中医药对外交流与合作十年规划》的指导意见
  1997年,国家中医药管理局制定印发了《中医药对外交流与合作十年规划》(以下简称《规划》)。自《规划》实施以来,在各地中医药管理部门及各地政府有关部门的组织协调下,通过广大中医药工作者的不懈努力,中医药对外交流与合作的渠道和领域进一步拓宽,实质性的合作项目不断增加,多形式、多渠道、多层次的交流与合作格局初步形成,中医药在国际上的影响和地位有较大的提高。

  进入新世纪以来,随着国际形势的变化和我国改革开放的不断深入,中医药对外交流与合作面临着新的机遇和挑战,提出了新的任务和要求。为了进一步落实好《规划》,促进中医药事业的发展和更广泛地走向世界,特提出以下指导意见。

  一、充分认识新形势对中医药对外交流与合作提出的新要求

  我国中医药事业蓬勃发展,要求加大对外交流与合作力度,开拓国际发展空间。2003年颁布实施的《中华人民共和国中医药条例》和2002年国务院办公厅转发八部门制订的《中药现代化发展纲要》,为中医药的可持续发展提供了法律保障和政策支持。一些地方政府将中药作为支柱产业、高新技术产业和战略产业来培育和扶持,促进其持续健康发展。国内中医药事业的快速发展,服务规模的不断扩大,生产能力的不断增强,要求拓展对外交流与合作的广度和深度,开辟新的国际市场,开拓更广阔的发展空间。

  国际竞争日趋激烈,要求加强中医药国际科技合作,促进学术水平提高。随着经济全球化和我国加入世界贸易组织,中医药参与国际贸易与合作的机遇大大提高,同时也面临更加激烈的国际竞争。要求加大国际合作的科技含量,在政府指导下进行高等院校、研究机构和跨国企业集团间的实质性科技合作,探索资本与技术相结合进行中医药研发和生产、参与管理、知识产权与市场利益共享等新的合作模式,促进中医药学术进步,提高我国中医药在国际市场上的竞争力。

  中医药在国际上迅速传播,要求把握时机,促进中医药纳入各国(地区)医疗卫生保健体系。当今国际社会越来越重视包括中医药在内的传统医药在人类医疗卫生保健方面的作用,更多国家的人民希望得到中医药保健,许多国家的专业人士在本国从事中医药临床、教学、研发和生产活动。要把握有利时机,通过交流与合作等形式,宣传展现中医药的科学性、安全性、有效性,使中医药取得更广泛的民众基础,得到世界各国(地区)政府及国际学术界的理解和认同,并逐步纳入各国(地区)医疗卫生保健体系中,使中医药发展在国际上得到更有效的保障和支持。

  二、继续坚持中医药对外交流与合作的目标和方针

  六年来的实践证明,《规划》确定的中医药对外交流与合作的目标和方针是正确的,应当继续坚持。同时,要坚持与时俱进,不断结合新的形势赋予其新的内涵。

  今后中医药对外交流与合作的奋斗目标是:以“三个代表”重要思想和党的十六大精神为指导,以促进中医药事业全面发展和推动中医药学术进步为依托,进一步提高交流与合作的质量和效益,发展已建立的对外联系网络,巩固已形成的多形式、多渠道、多层次对外交流与合作的格局;加强中医药的标准化建设,完善涉外法规建设;使中医药在世界上的应用范围和使用率大幅度提高,世界各国对中医药的了解和认同程度大为增加,中医药在部分国家被纳入医疗保健服务体系和医疗保险体系。

  继续坚持中医药对外交流与合作的指导方针:立足国内,以内促外;依靠科教,医药并举;因地制宜,双向接轨。

  ——立足国内,以内促外。依靠我国中医药事业发展的优势,提高中医药对外交流与合作的能力。利用我国中医药事业发展的经验,促进国际社会理解和接受中医药。

  ——依靠科教,医药并举。以中医药科技进步和培养造就适应世界中医药发展的国际型人才为基础,提高中医药对外交流与合作的水平和效益。在推动中医医疗国际合作的同时,研制开发适应国际需求的中药产品进入国际市场,以医带药,以药促医。

  ——因地制宜,双向接轨。根据各国(地区)不同的文化背景、经济发展水平等实际情况,吸收当地医学的发展经验,建立科学、规范、适合中医药特点和各国(地区)具体情况、国际认可的中医药国际标准。创造有利于中医药进入国际市场的国际政策环境,促进中医药在世界各国(地区)的应用与发展。

  三、实施标准化战略、知识产权保护战略和人才战略

  ——标准化战略。要利用我国加入世贸组织的有利条件,在国内有关技术标准的基础上,制定符合中医药特点、国际社会认同和接受的有关中医药名词术语、中医药教育机构设置、中医医疗机构设置、中医药诊疗技术、中医药从业人员和中药等国际标准,根据不同国家(地区)的实际情况逐步应用并推广,促进中医药被逐步纳入各国(地区)的医疗卫生保健体系。

  ——知识产权保护战略。知识产权保护是参与国际竞争的必要措施,可以为参与国际竞争创造条件,提高国际竞争的能力。中医药是我国数千年积累的宝贵财富,蕴含着丰富的自主知识产权和中医药资源。在开展中医药对外交流与合作中要增强知识产权保护意识,加强中医药知识产权保护研究,制定知识产权保护战略,加大对知识产权保护的资金投入,提高自主创新和专利产品研发能力。通过各方面的共同努力,形成比较完整的中医药知识产权保护体系。

  ——人才战略。人才是开展对外交流与合作的基础。人才战略的目标是构建一支富有创新能力和协作精神、年龄结构合理、精通外语和中医药专业知识的复合人才、跨领域的高级经营管理人才、熟悉国内外专利及药品注册法规的专门人才,包括国际上知名的中医药科学家在内的高素质的中医药国际交流与合作人才队伍。

  四、采取积极措施,进一步完成《规划》的各项任务

  (一)加强政府间及与国际组织的交流。拓展与各国(地区)政府有关中医药及传统医药的政策法规、市场准入、市场监管等方面的交流与合作。建立与世界卫生组织、世界贸易组织等国际组织的对话及紧密合作机制,为中医药进入国际市场营造良好的国际环境。

  (二)加强中医药的国际宣传。研究适合新形势的宣传方法,建立中医药宣传网络,充分利用现代信息技术和网络技术,构建对外交流与合作信息服务平台。召开中医药国际学术会议,加强与海外的各类中医药机构合作,采取多种方式宣传中医药,推广中医药。

  (三)提高中医药国际教育水平和质量。支持我国中医药教育机构发挥人力、物力和技术资源优势,配合教育部门扩大接收来我国学习中医药的留学生的规模,提高受教育的层次。鼓励中医药教育机构在海外合作举办各级各类中医药教育,特别是开展当地政府认可的学历教育,组织学术机构编译国际适用的中医药教材,提高中医药国际教育水平和质量。

  (四)鼓励国内社会力量,在条件成熟的国家(地区)建立或联合建立中医医疗机构,特别是运用市场机制建立示范性医疗中心,利用中医药在防治人类疾病中的独特疗效和中药产品安全有效的优势,扩大中医药的国际市场。

  (五)注重科学技术在中医药国际交流中的作用,利用国内外科技资源,加强中医药科技创新体系的建设。研发一批疗效确切的中药新产品,改进中药传统剂型,提高质量控制水平,支持培育形成具有国际竞争力的大型中药企业参与国际合作与竞争,提高中医药对外交流与合作的水平和效益。

  (六)加强中医药对外交流与合作中中医药资源保护的研究,正确处理中医药资源保护与国际市场利益的关系,制定与中医药发展相适应的资源保护方法和措施,加强与国际国内有关资源保护组织或机构的交流与合作,使中医药能够得到持续发展。

  (七)支持民族医药的对外交流与合作。民族医药是我国传统医药的重要组成部分,结合国家区域开发战略支持我国民族地区,依据各民族传统医药特点,开展民族医药的国际交流合作,促进民族医药的发展。

  (八)充分发挥中医药学术和中介机构的作用。建立中介评估制度,完善评估体系。鼓励和支持总部设在我国的世界中医药学会联合会、世界针灸学会联合会,制定和推行国际中医药行业标准,积极参与中医药知识产权保护事务。采取多种方式,加强与世界各国(地区)中医药学术团体、世界各种医药学术团体间的交流与合作,不断扩大中医药在国际社会的影响。

  (九)充分发挥港澳台地区在对外交流与合作中的作用。港澳台地区在人才交流、资本运作、基础设施、信息渠道、经营管理和与国际市场结合等方面具有独特的优势,近年来中医药得到很大发展,要与港澳台地区在人才培养、成果转化、开拓国际市场上互相交流合作,优势互补,加速中医药走向世界。

  五、加强领导,全面推进中医药的对外交流与合作

  国家中医药管理局要加强对全国中医药行业对外交流与合作的指导与协调,认真研究中医药对外交流与合作的规律,制定交流与合作的政策和战略规划,提供信息,努力构建服务平台。加强与世界卫生和贸易等国际组织的合作,积极参与世界卫生组织全球传统医学战略推进行动。巩固已有的政府间合作,促进与有条件的国家和地区建立新的政府间合作关系。

  各省、自治区、直辖市中医药管理部门要协调有关部门发挥本地优势,调动中医药院校、医疗科研单位和企业的积极性,开辟信息渠道,鼓励支持其与有条件的国家(地区)建立合作伙伴关系。利用本地与世界各国(地区)友好城市等合作关系,加强政府层次的沟通对话,不断开拓新的合作领域,推动开展本地区重大合作项目。

  各类中医药企事业单位是中医药医疗、教育、科研、生产和经营活动的主体,要利用现有对外渠道,进一步巩固合作关系,树立品牌意识,重视诚信,提高合作质量。同时要积极稳妥自主地开拓新渠道、新市场,扩大合作领域。