房价下跌购房人退房要求的法律辩析

王德山 吕雁华

　　内容提要：开发商降价销售是开发商的自主行为，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，任何一方不得擅自变更或者解除。除了法律规定或者合同约定外，之前已签订房屋买卖合同的购房者，无权以开发商降价销售房屋而主张解除买卖合同，退还已购房屋。
关键词：买卖合同 降价 退房

　　目前，全国许多房地产开发商为了尽快回笼资金，纷纷降价销售其所开发的商品房。但开发商的降价行为引起了降价前已购买房屋的部分购房人的极大不满，购房人认为因降价而使自己的楼房大量贬值，因此要求开发商“退房”。购房人向开发商提出退房，在合同法上属于解除房屋买卖合同。购房人要求开发商退房须符合法律规定的合同解除的法定或者约定事由，否则，应当经买卖双方协商一致，合同才能变更或解除。
一、法定解除房屋买卖合同（退房）法律分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
但根据《合同法》第94条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》（下称《解释》）、《城市房地产开发经营管理条例》（下称《条例》）等法律、法规的相关规定，购房人因开发商违约，即在以下情形下行使解除权，解除房屋买卖合同，要求开发商退房还款：
（一）开发商逾期交房
除当事人另有约定的外，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人有权解除合同。当然，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的，开发商也有权解除合同。但根据《合同法》第94条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方无须给予三个月的合理期限而直接行使解除权解除房屋买卖合同。
（二）开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人
商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人，购房人有权解除合同。因为，根据《担保法》及《物权法》等规定，房屋一旦依法设定抵押，即使房屋所有权过户至购房人名下，若债务人不履行债务，债权人仍有权依法以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。因此，合同订立后，出卖人未告知购房人将买卖的房屋抵押给第三人，使得购房人所购房屋处于被抵押权人变卖或者拍卖的危险中，若抵押权人依法行使抵押权，将导致购房人钱财两空的情形。因此，在此情形下法律允许购房人解除房屋买卖合同。当然，如果购房人同意出卖人设定抵押，属自愿承担该风险。
（三）买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人
房屋买卖合同成立后，开发商又将同一套房屋出卖给他人，不但对第三人是一种欺诈行为，更重要的是侵犯了购房人的债权。因此，法律赋予购房人解除合同的权利，以维护自己的权益。
具有上述第（二）、（三）情形之一，购房人无法取得房屋的，不但有权请求解除合同、要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（四）房屋质量不合格
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人有权请求解除合同和赔偿损失。但因房屋质量不合格而解除合同应由具有资质的鉴定部门对房屋质量作出鉴定，以确认房屋质量是否合格。
（五）面积误差比绝对值超出３％或无法办理所有权证
根据《解释》第14条规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，购房人不得请求解除合同。但如果面积误差比绝对值超出３％，购房人可以请求解除合同，出卖人返还已付购房款及利息。
商品房买卖合同约定或者《条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
二、约定退房（解除合同）法律分析
约定解除房屋买卖合同，即退房，是当事人经过协商一致，在订立房屋买卖合同时约定一方或双方当事人解除合同的情形，合同成立后，一旦出现合同中约定的解除情形，解除权人即可依据合同的约定行使解除权而解除合同。具体到房屋买卖合同，只要符合合同约定的解除条件，开发商或者购房人可以根据合同约定通知另一方当事人解除房屋买卖合同，即退房。至于是否因解除房屋买卖合同而承担民事责任及如何承担，仍将取决于合同约定。
应当说明的是，根据法律规定，无论法定解除还是约定解除房屋买卖合同，如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭，当事人不得再单方面解除合同。
三、房屋买卖合同因无效或被撤销而退房
商品房是特殊的商品，为了国家利益、社会公共利益，国家对房地产开发商开发、销售房屋给与严格的监督和管理。只有具备法定的手续、履行法定的程序，房地产开发商才能开发、销售房屋。开发商违反法律、法规规定出售房屋，房屋买卖合同属于无效合同。如“小产权房”买卖，即属于无效买卖合同。
另外，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然房屋买卖合同是否撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。
房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销，自始不具有法律约束力，所购房屋应退还给开发商，开发商应当退还购房人已交购房款。此外，因开发商的过错导致合同无效或者被撤销，购房人可以请求返还已付购房款及利息，并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。
通过上述分析可见，开发商降价销售其开发的商品房，或者已购房屋贬值不是房屋买卖合同解除，即购房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有权要求退房外，购房人欲要求开发商退房，必须经买卖双方当事人协商一致。如果出卖人不同意解除，购房人无权要求退房。购房人非因法定或者约定事由而解除房屋买卖合同，即要求开发商退房，实际上是一种违约行为。因此，开发商同意退房的同时有权要求购房人承担违约责任，赔偿因退房而造成的各项经济损失。
四、房屋认购书的法律性质
在商品房买卖的实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前先行签订房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金。认购书（包括某些意向书）在法律性质上属于预约合同。
民法理论上将合同分为本约和预约。预约是指当事人双方订立协议，约定将来签订合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”。预约合同的成立和生效后，当事人负有将来要订立本合同的义务。具体到房屋认购书，购房人与开发商签约认购书后，双方当事人负有义务，即在规定的期限内根据认购书的约定与开发商人签订正式房屋买卖合同，若未在约定的期限内订立房屋买卖合同，有过错方承担预约合同的违约责任。但开发商在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就与客户签订认购书，此时订立的认购书因违反《城市房地产管理法》强制性规定而不具有法律效力，属于无效的合同，且过错主要在开发商。
因此，如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同，即退房问题。但根据《解释》规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，而不是预约。双方当事人应当按照认购、订购或者预订等协议约定履行其义务。

（注：原文发表在《商业时代》2009年第20期）



作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
吕雁华：女，1980年8月生，汉族，辽宁大连人，首都经济贸易大学法学院民商法研究生
地 址：北京市丰台区花乡张家村路口121号
邮 编： 100070
电 话：（010）83952248（办），13701207656
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　　　信义义务是现代公司法的核心制度之一，信义义务包括注意义务和忠实义务。我国2005年修订的《公司法》借鉴了该制度，《公司法》第148条明文规定了董事、高管对公司负有忠实义务和勤勉义务（我国学者认为勤勉义务就是指公司法理论中的注意义务。[ 甘培忠：《公司控制权的正当行使》，法律出版社2006年版，第193页。]）。

　　　一、董事、高管的忠实义务
　　　《公司法》第149条规定了董事、高管人员违反忠实义务的具体表现形式，即董事、高管人员将自己的利益置于股东和公司利益之上，利用职权为自己谋取私利。忠实义务，是指董事、高管必须以公司的利益为目的为其最高目标和全部期望，不得在履行职责时掺杂自己的个人私利或为第三人谋取利益，不得使个人的利益和公司的利益发生冲突的操守标准或要求。[ 甘培忠：《公司控制权的正当行使》，法律出版社2006年版，第189页。] 忠实义务是对董事、高管品德上的要求，他们必须尽力避免利益冲突，不得夺取公司机会。[ 邓峰：《领导责任的法律分析——基于董事注意义务的视角》，载《中国社会科学》2003年第3期。] 忠实义务是一种信赖义务，公司基于对董事、高管品德的信赖，才委任其为公司管理事务。
　　　我国《公司法》仅规定董事、高管在任职期间，应当遵守忠实义务，这种义务是法定的义务。对于董事、高管人员离任后是否应当继续承担忠实义务，《公司法》未作规定。董事、高管任职期间而产生的权利和影响，不会在其离任后马上自动消失，如果其离任后不当使用，可能会损害公司的利益。尽管《公司法》对离任董事、高管是否应当承当忠实义务未作规定，但是董事、高管同时也是与公司存在雇佣关系的劳动者，公司可以依据《劳动合同法》的规定，约定竞业限制，以此来要求董事、高管在离任后的一定期间内仍然要对公司承担忠实义务。

　　　二、董事、高管的勤勉义务
　　　《公司法》第150条对勤勉义务做了具体的规定。勤勉义务，是指董事、监事、高管在处理公司事务时，应尽到如同一个谨慎的人处于同等地位与情形下对其所经营的事项所给予的注意一样的谨慎义务。即董事、高管在作为业务执行者和经营者处理公司事务时，应当怀有善意，并从公司的最大利益出发来考虑问题。[ 王保树：《论股份公司控制股东的义务与责任》，载《法学》2002年第2期。] 勤勉义务是对董事、高管能力上的要求，要求董事、高管为股东和公司的最大利益而尽心尽力。勤勉义务是一种管理义务，要求董事、高管在管理公司事务时，运用自己的才能、知识、技能和经验为股东和公司创造价值。
　　　我国《公司法》第148条虽然规定了董事、监事、高管人员的勤勉义务，但是对于勤勉义务的判断标准未作具体规定，仅在《公司法》第150条规定“董事、监事、高级管理人员执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。”《公司法》第113条第3款规定“董事应当对董事会的决议承担责任。董事会的决议违反法律、行政法规或者公司章程、股东大会决议，致使公司遭受严重损失的，参与决议的董事对公司负赔偿责任”。上述规定是对勤勉义务的基本要求。
　　　在目前的司法实践中，法院在审查董事、高管的行为是否符合勤勉义务的要求时，一般不对董事、高管的行为做实质性审查，而是通过认定董事、高管的行为是否是正常经营行为或公司行为，来认定其是否符合勤勉义务的要求。即法院在审理具体案件中，首先审查董事、高管的行为进行程序性审查，如果董事、高管的经营行为程序合法且属于正常经营的范围，法院一般就认为董事、高管符合了勤勉义务的要求，就不再对其行为的合理性进行实质性审查。如果能够证明董事、高管的行为不符合正常经营行为的标准，法院才会对其经营行为的合法性作实质性审查。
　　　目前的司法实践中，法院是一般是从以下三方面来认定董事、高管的正常经营行为：
　　　1、董事、高管实施了管理公司的行为。
　　　2、董事、高管实应当在法律或章程的授权范围内实施管理公司的行为。
　　　董事、高管的行为必须符合法律或公司章程的授权，董事、高管只有获得了正当的授权，才能受到正常经营行为的保护。法院对董事、高管是否获得正当授权的审查，一般是进行概括性审查。作为原告的股东或公司对董事、高管超出正当授权范围的行为承担举证责任。
　　　3、董事、高管应当以公司的最大利益为前提实施管理公司的行为。
　　　法院认为以公司最大利益为前提是正常经营行为的应有之意，法院只要查证了董事、高管是在正当授权范围事实了管理公司的行为，就当然认定其是为了公司最大利益而实施管理行为。
　　　根据上述标准，只要董事、监事在其正当的授权范围内实施管理公司的行为，就认为其尽到了勤勉义务，除非原告能够举证证明其有严重的越权行为。但是正当授权只是尽到勤勉义务的一个前提，法院在确认董事、高管具有正当授权后，也应当审查董事、高管在实施管理公司的行为时是否存在过错，即其是否具有决策能力以及其勤勉的程度。

　　　三、董事、高管违反信义义务的民事责任
　　　我国《公司法》对董事、高管人员违反信义义务所应承担的法律责任作了规定，公司有权要求违反信义义务的董事、高管人员承担民事责任。
　　　1、归入权。
　　　归入权，是指公司可以要求董事、高管人员将违反忠实义务的收入、报酬归于公司，我国《公司法》第149条规定了公司有权对董事、高管人员违反忠实义务的所得收入行使归人权。公司法将董事竞业的交易视为公司的交易。归入的竞业所得收人，包括：（1）董事、高管为个人利益经营而获得的收入；（2）董事、高管为他人利益而获得的收入。
　　　但是，我国《公司法》并未规定行使归入权的期限。可以根据我国实情况，借鉴国外立法，规定公司应当在知道或应当知道董事、高管获得竞业收入或实施竞业交易之日起一年内行使归入权。
　　　2、赔偿损失。
　　　根据《公司法》第150条“董事、监事、高级管理人员执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。”的规定，董事、高管违反信义义务的，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。董事、高管承担违反信义义务赔偿责任具有三个要件：
（1）董事、高管在履行公司职务。
　　　董事、高管在履行公司职务时，才对公司承担信义义务，是追究其违反信义义务的赔偿责任的前提。
　　　（2）董事、高管的行为违反了信义义务。
　《公司法》第150 条规定董事、高管的行为必须“违反法律、行政法规或者公司章程的规定”，才可能承担违反信义义务的赔偿责任。
　　　（3）董事、高管违反信义义务的行为必须给公司造成损失。
　《公司法》第150 条的规定，董事、监事、高级管理人员的行为，必须“给公司造成损失”，相关的管理人员才应当承担赔偿责任。可见，在董事、高管违反信义义务的案件中，“损失”的承受者是公司，而不是股东。
　财产损失又可分为直接损失和间接损失。但是从《公司法》第150条来看，损失包括直接损失是肯定的，但是是否包括间接损失，法律并没有明确界定。间接损失是一种预期损失，在实践中难以证明和计算，且法律又没有明确规定包括间接损失，法院在判决时，如公司无法举证证明存在间接损失，一般都得不到法院的支持。那么，立法机关在制定该条时的立法目的就是是补偿性的还是惩戒性的，需要立法机关进一步明确。
　（4）违反信义义务的行为和损失之间的因果关系。
　董事、高管违反信义义务的行为和公司损失之间必须存在着因果关系，即违反信义义务是造成损害的近因，责任才能成立。原告举证证明“职务行为、违反信义义务、公司遭受损失”相对较容易，作为原告的通常都是小股东，他们一般并不参与公司的日常管理，在涉及公司行为的复杂交易中，他们很难了解公司运作的详细情况，如果能够证明被告的行为具备了前三项要件，就可以推定：公司的损失是由被告的行为引起的，除非他能提出相反的证据，即董事、高管能举证证明公司的损失不是其行为引起的，而是由其他原因而引起，那么其就无须承担赔偿责任。
　公司治理就是要制约并规范董事、高管的行为，确立公司管理层的信义义务和法律责任，从公司治理的角度来强化公司董事、高管的信义义务以及违反信义义务应当承担的民事责任，解决公司管理层对公司各利益相关者的法律责任，实现当事人之间的利益平衡。

2012年6月7日


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洪雅琴 律师
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